【マンション申込み前に必ず確認したい事】マンションの管理状況の中身

こんにちは、不動産のお父さんです。

このページでは、中古のマンションを購入する際に特に気をつけておかないと

いけない、マンションの管理状況を確認する事の重要性について

話したいと思います。

このページを読み込むことで(大体3分で読めます)物件購入前に確認すべき、

マンションの目に見えない部分の確認の仕方が分かるので、是非ご一読下さい。

目次

マンションの見た目ではなくて、目に見えない管理状況を確認しよう

皆さんの大部分の方が不動産を購入する自体、

一生に一度、二度あるかないかという大イベントのはずなのに、

とにかく、目に見えるものだけで購入を判断する人がとても多いです。

目に見えるものとは具体的に言うと、その物件の

広さだったり、綺麗さだったりです。


多くの物件が広さが十分にとれていて、すぐに住めるようなぐらい

綺麗な状態であれば

余程相場を通り越して高値設定にしない限り、すぐに売れてしまいます。

それぐらい不動産業界そのものが「衝動買い」で成立しています。


今現在、不動産を購入すべく、常日頃ネットサイトなどをチェックしている人で

「良さそうな物件があって問い合わせたら、既に先約が入っていて

「2番手以降になると言われた」経験をされた方、多いのではないでしょうか?

それぐらい中古市場は活況を迎えており、

じっくり物件を物色する暇のない状態です。


しかし、

そんな状況でも声を大にして伝えたい事があります。

それは、

購入前にせめてマンションの管理状況を確認してほしい

という事です。


現在検討しているマンションの修繕積立金がどれくらい

預金されているのかという事や、今後の維持修繕の計画がどうなっているのか

せめてこの2点ぐらいは申し込み前に確認して欲しいと心から思っています。

管理状況は物件購入前でも十分に確認可能です

先ほど記載した、マンションの管理状況というのは大体の物件が

そのマンションの管理会社が発行している

「重要事項調査報告書」に記載されていて、

不動産の仲介会社は売主様から不動産の売却依頼を受けると、

事前に管理会社へ連絡し、この「重要事項調査報告書」を

あらかじめ取得しています。


あらかじめ取得しておくのは、検討顧客からマンションの管理状況について

質問があった時に答えられるようにしておくという事も理由の一つでは

ありますが、実際には売買契約取り交わし前に買主様へ説明する

「重要事項説明書」に記載しなくてはならない項目の多くが、

この「重要事項調査報告書」に記載されているからです。


この管理会社発行の「重要事項調査報告書」の内容は大まかに以下のような

中身となっています。


  • マンションの修繕積立金総額
  • マンションの修繕積立金等滞納額
  • 過去の修繕履歴(別紙になっている場合有)
  • 検討している部屋の毎月の修繕積立金・管理費の額
  • 検討している部屋の滞納状況
  • 今後の修繕予定
  • 過去の事件・事故の有無
  • マンションの管理形態の内容(管理員の勤務形態・清掃業務の内容など)etc…

全てをじっくりと目を通す必要はないとは思いますが、

この書面は多くの場合が不動産購入申込み前に仲介担当者に言えば

複写をもらう若しくは見せてもられるので必ず確認依頼をしましょう。

管理会社が発行する「重要事項調査報告書」に目を通そう

先ほどこの管理会社発行の「重要事項調査報告書」の大まかな内容について

記載しましたが、その内容の見方について簡単に説明します。


———————————————————————————————————–

<マンションの修繕積立金総額について>

これは、単純に今現在幾ら預金があるのかどうかという事ではなくて、

マンションには多くの場合「長期修繕計画書」というものがありますので、

この計画書と照らし合わせてどうかという点で確認をしましょう。

例えば、翌年に2億円規模の大規模修繕工事を控えている

(長期修繕計画書に記載されている)のに、今現在でマンション全体の

修繕積立金が3000万円しかないとなれば、とてもじゃないですけど、

翌年の大規模修繕工事を計画通りという訳にはいかず、


工事自体を遅らせたり、マンション名義で借り入れをおこして修繕工事を行う事

にもなりかねません。また、最悪の場合、購入した翌年に急遽管理組合にて

大規模修繕工事に伴う一時金を各世帯毎に100万円づつ徴収する。

なんていう事がおきてしまう可能性もあります。

しっかりと、現在の預金額と修繕計画の照らし合わせを行いましょう。


———————————————————————————————————–

<マンションの修繕積立金等滞納額について>

この項目は、どこの部屋の方がどれくらいの滞納をしているのかという

具体的な中身までは確認できませんが、

マンション全体で月々の支払いができておらず滞納化している金額が幾らなのか

を把握できます。

滞納額が多ければ多いほど、修繕計画にも支障をきたしますし、

最悪の場合、管理組合で弁護士費用を負担して滞納居住者へ訴訟を

起こすことにもなり得ます。


訴訟をおこしたところで、支払いができない

経済状態の方であれば結局支払う事もできず、徴収もできず、

マンション全体の区分所有者で結果的に負担するという事があります。

マンションに住むという事は、財布の一部を共同する事になるという事です。


———————————————————————————————————–

<過去の修繕履歴>

これは絶対に確認したい項目です。

マンションの築年数によって修繕項目の中身は全然違いますが、

例えば築17〜18年経過しているにも関わらず、

大規模修繕工事はまだ実施していない。

(一般に大規模修繕工事の目安は築15年前後と言われています)

しかも、今後の修繕計画では大規模修繕工事はまだ4〜5年先となれば、

マンションの積立がうまくいっていない事を疑っても良いと思います。


10数年仲介業者でマンションを売ってきたが、修繕積立金を値下げした物件は一つだけだった

仲介業務を通じて、500件以上のマンション売却のお手伝いをしてきました

けど、今までに「マンションの修繕積立金を下げた履歴がある」物件に

一度出会った事があります。


年数が経過してから修繕積立金を下げるという事自体

とても珍しいことだと思いますが、

管理組合が本当にとてもしっかりとした組合であれば、

このような事が起こり得るだなと当時感動した記憶があります。


その物件は新築分譲後すぐに管理組合の理事になった方が、新築分譲会社で

提案していたマンション修繕積立金の段階値上げ計画がお粗末であった事を

見破り、入居後すぐに大幅な修繕積立金の値上げを提案。

それが管理総会で承認され、全戸の修繕積立金を増額。

潤沢に運用できるようになり、

年月が経過してからマンションの管理運営に余裕がある為、

修繕積立金を値下げしたというものでした。

新築時のマンション修繕積立金が安い理由

実は新築マンションのほとんどが、

当初修繕積立金を信じられないほど安く設定して販売しています。


これは単純明快に「安い方が売れやすいから」というのが理由です。

はっきり言って新築販売をしている業者の多くが大手であっても

販売後の修繕計画の事なんて二の次でまずは売れれば良い精神です。


新築時に「長期修繕計画」に沿って「修繕積立金の段階値上げ」を

計画しますが、

全くその通りにはいかないお粗末なもので提案しています。

結果、建築後数年を経て、管理組合で今の修繕積立金の設定では

とてもじゃないけどマンションの修繕を維持できないと気づき、

計画にはない、大幅な値上げをするはめになります。


なので、修繕積立金の事だけを考えるならば、新築物件を購入して、住んでから

10数年で売却してしまう方が得をするともいえます。


中古マンションを購入する際には、この

新築当時に売れ行きが良くなるように修繕積立金をあえて安く設定していた

という事のとばっちりをできるだけ受けないように、

現在の修繕計画、修繕積立金がどれだけ預金できているのかを確認しましょう。

その他、不動産購入に関するアドバイスにつきましてはコチラをご参考下さい。

よかったらシェアしてね!
目次
閉じる