物件検討時の心得〜戸建の見えない部分を見る努力をしよう〜

こんにちは、

不動産のお父さんです。

本日は、中古の戸建を購入する前に是非確認してほしい事について

書いていきたいと思います。

目次

戸建の目に見えない部分を見る努力をしてみよう

以前の記事にも書きましたが、

不動産市場は多くが「衝動買い」で成立している市場です。

購入検討顧客の多くが、物件の外観や内装状態が綺麗であれば

すぐに申し込みをしてしまうのが現実です。

不動産営業マンも、顧客の熱が高ぶっている間に物事を進められるよう

できるだけ、物件の契約から引渡しまで最短で進められるよう努力します。

契約件数の多い(営業成績の高い)営業マン程、買主様の契約から引渡しまでの

日程が短いものです。

今日はそんな、ついつい「衝動的」に物件の申し込みをしてしまう前に

「待った!」を掛けたいと思います。

目に見えるものだけで簡単に判断してはいけない

不動産購入の為の物件探しも数ヶ月を経過すると、

中々希望通りの物件に出会えない事や、

やっと希望条件に見合う物件が見つかっても

既に一番手の申し込みが入っており、

悔しい経験を重ねていたりして、

「次は、良さそうな物件が見つかったらすぐに内覧して申し込もう」という

気持ちになっている事だと思います。

不動産営業マンも、お客様を煽る事を言うので

尚更、この気持ちは加速していると思います。

良いご縁を見つける為、毎日物件サイトを確認するとか、

不動産会社に

新規物件が出るようであれば連絡を頂けるように依頼する事はとても大切で、

確かにスピードが命ではあるのですが、

でも、

物件を内覧する際には、建物の外観や設備の新旧状態だけではなく、

その建物の目に見えない部分も確認する努力をしてみましょう。

目に見えない部分とは

目に見えない部分とは

具体的に記載すると主に以下のような部分が該当します。

  • 屋根材の維持修繕状況
  • 軒下の基礎や土台等の維持状況
  • 給排水管の種類や維持状況

屋根材の維持修繕状況

屋根の修繕状況を確認する事はとても大切です。

例えば築数十年も経過しているのに一度も屋根材の塗装や吹き替えを

行っていないとなると、材料の隙間から雨水が浸透していて

2階天井裏の目に見えないところで

頻繁に雨漏りが発生している可能性もあります。

天井裏を通り越して、室内側天井壁紙や壁に雨漏りの染み跡が

既に発生しているのであれば、かえって見つけやすい状況なのですが、

天井裏で浸透が止まっている状況になっている物件も多くあります。

長い年数、この雨漏りを放置しているような物件でと、天井裏に使用している

断熱材や小屋梁・小屋束・破風板といった屋根を支える土台となる木材が

腐食し始めている可能性もあります。

住めない家になっているとまでは言いませんが、

購入後修繕する事になってしまうと、屋根の吹き替えだけで

百万円単位の予算が必要となり、

上記に挙げた、材料の修復もとなると、

更に多額の費用が発生する可能性があります。

屋根の維持・修繕状況は必ず確認しましょう。

確認の仕方

自らはしごを使って屋根に上がることができれば良いのでしょうが、

何より危険ですし、そもそも素人目で見ても

屋根の状態のどこを見ればよいのかも分からないものです。

できれば、内覧の事前に不動産営業マンに依頼して

屋根の状態を撮影してもらう。

(当然面倒くさがる営業マン<断ってくる営業マンもいます>)

物件や売主様の担当仲介会社によっては、売却依頼時に建築士へ建物調査を

依頼している場合もありますので、建物調査結果を見せてもらえると、

天井裏の状態などを写真保管されている可能性がありますので確認しましょう。

軒下の基礎や土台等の維持状況

軒下の状況を確認する事もとても大切です。

大きなクラック(ひび)が発生していないか、

明らかに建築後にはつった後がないか

このあたりをできるだけ確認しましょう。

特に経験上、

意外とよく散見されたのは、

「建築後に基礎の一部を明らかにはつっている」物件です。

例えば、築数十数年後のリフォームで浴槽を交換していたり

1階部分がコンクリートで建築されている物件だと

建築後天井高を上げる為に、

コンクリートを削っている物件を見てきました。

構造計算上問題ないものであれば良いのですが、悪質なものだと

コンクリートを削った跡に若干鉄筋が見えているものがあります。

鉄筋が直接空気に触れると、酸化膨張し、コンクリートを内部から

破壊してしまう原因になります。

このような物件はできるだけ避けたいところですね。

また、軒下の基礎コンクリートに限らず、

他にもみるべきもはたくさんあります。

ここで特に伝えたものは「蟻道」の有無です。

基礎に例えば以下のような蟻の道が発見されると

その物件の土台や柱が蟻に食われている可能性があります。

これはとても恐ろしい状況です。

それこそ、建物を維持していく中で致命的な傷となっている

可能性がありますのでこの「蟻道」の有無は必ず確認しておきたいところです。

確認の仕方

ほとんどの物件には床下に入る為の点検口が設置されています。

そこから潜って、床下を這って見ていく……なんてことができればベスト

なのですが、そのような事はなかなかできないと思います。

そこでオススメなのが、携帯を利用した確認方法です。

床下点検口に携帯を持って腕を降ろし、携帯ライトをつけた状態で

ほとんどの物件には床下に入る為の点検口が設置されています。

そこから潜って、床下を這って見ていく……なんてことができればベスト

なのですが、そのような事はなかなかできないと思います。

そこでオススメなのが、携帯を利用した確認方法です。

床下点検口に携帯を持って腕を降ろし、携帯ライトをつけた状態で

録画機能を使用してみて下さい

録画機能開始後はゆっっっくりと1〜2分程度時間を掛けて。

ぐるりと携帯を360度回してみましょう。

360度回転が終わったら、終了です。

録画した内容を確認してみて下さい。

意外とくっきりと基礎や土台、床下の断熱材等の状態を確認できます。

また場所によっては給排水管の状態も確認できます。

(携帯を落とさないように注意してください)

(営業マンによっては快く、自分の携帯で撮影して見せてくれる人もいます)

給排水管の種類や維持状況

これも建物の目に見えない部分になりますが、給排水管の種類や

仕上げ状況等もできるだけ確認しましょう。

わたしも経験上、

ほとんどの物件で見かけませんでしたが

築年数の古い建物だと、まれに「鉛管」が使用されている可能性があります。

「鉛管」が使用されていると、経年劣化により水に有害物質が混ざっている

可能性があります。また、「鉛管」の他「鋼管」が使用されている物件も

ありますが、「鋼管」も経年劣化により赤錆が発生します。

毎日使う水に問題があると、居住者の体にダイレクトに影響してしまいます。

劣化が進んでいる「鉛管」や「鋼管」が使用されている物件はなるべく控え、

もしくは入居前にリフォームで一度交換してあげましょう。

確認の仕方

1 先程記載した、床下の確認時に併せて見る(確認できない場合も有)

2 大抵の不動産仲介会社が水道局から取得している水道引込みの図面で

 口径や種類を確認できるので見せてもらいましょう。

3 キッチン収納裏や浴室天井にて確認する。

大手不動産会社では不動産会社が主体的に「建物調査」を行っている場合がある


物件や売主様側の不動産仲介会社によっては、

売却依頼時に建築士による「建物調査」を行っている場合があります。


今まで記載してきた、天井裏や軒下の状況をしっかりと確認しており、

建物の傾き状況までも確認していたりします。


これは報告書として検討顧客に見せてもらえる可能性がありますので、

物件内覧時には、事前に不動産会社へ「

建物調査記録があれば内覧時に見せて欲しい」とお願いしておきましょう。


また、建物調査を行い良質な判断が成されている物件だと

不動産会社自ら建物購入後のサポートを無償で提供している場合があります。

具体的には

引渡し後2年間、雨漏り発生時の費用サポートや給排水管の破損修繕に

関する費用サポートなど。


手厚いサポートが受けられる可能性がありますので、

物件探しの際には各不動産会社が提供している

「サポート」がその物件にはついているのかどうか

この点にも着眼しましょう。


また、逆にサポートを提供している不動産会社から売り出されている

物件なのに、サポートが受けられないという時は、

既にその物件に何らかの不具合が発生している可能性も考えられます。


これは不具合が発生しているから

その物件は見送った方が良いという事ではなくて

不具合があるようであれば、情報として公開されているかどうかが重要です。


その物件の立地や間取り、価格も希望条件に見合っているのであれば、

公開されている不具合の内容によっては、修繕すれば充分に住めるもので

ある可能性もありますので、

すぐに見送るのではなく、修繕費用も含めた検討をされるのが

良いかと思います。


また、売主様の承諾さえ得られれれば、検討段階で実

費で建物調査を行う事も可能です。

建物調査を行っている会社も多数ございますので、

ご相談してみてはいかがでしょうか?


ただし、調査中に他申込みを優先されてしまうようなトラブルも

起こり得ますので、トラブルにならないように、調査中は

他検討顧客を一旦待って頂けるかどうか等、仲介会社を通じて

売主様へ打診した方がよいでしょう。

「現況有姿」で購入するリスク


稀に、物件を探していると、

「現況有姿」と記載された物件に出会う事があります。


これは簡単に説明すると、

「物件引渡し後の建物トラブル等は売主は一切責任を負いません」という

特約を付けて契約・引渡しをしますという内容です。


引渡し後は一切責任を持ちませんという買主様にとって不利な条件である分、

他に売り出されている物件よりも「割安」になっている場合があります。


立地も間取りもほぼ希望条件に沿っているし、安いならばと

ついつい申込してしまいたい気持ちにもなるかもしれませんが、

安易に購入しようとするのは危険です。


まず、「引渡し後に一切責任を取らない」という条件がついているという事は

そもそも「売主様自身が引渡し後のトラブルに対処できる財力が無い」

可能性もあります。


そのような物件だと、売主様が住み続けている間も

あまり建物の修繕を行ってきていない想定もされますので、

購入した後に、想像以上に修繕に費用が掛かってしまった。

という結果になる可能性もあります。


また、例えば引渡し後雨漏り一件発生すると、修繕には数十万、

場合によっては百万円単位の費用が発生する時もあります。

安易に「安いならば」と購入するのではなく、

その建物の状況も見極めて努力をしてから判断しましょう。

終わりに


長々と記載してきましたが、

本ページで一番に伝えたい事は、

目に見えない欠陥がある事で修繕する為に多額の費用が発生する可能性がある

という事です。


雨漏り修繕1件  数十万〜数百万

シロアリ駆除&木材修繕  数百万 等々


物件引渡し後にトラブルに見舞わられる買主様を

今までたくさん見てきました。


やっと希望する物件を見つけて購入し、

これから楽しい新生活が始まるという気持ちだった矢先

180度気持ちが冷めてしまうようなトラブル。


一度このような欠陥を見つけてしまうと、

他にも何か問題があるのではないかと疑心暗鬼になり、

気持ちよくその物件に住み続けることができなくなってしまう。


不動産仲介業を通じて何度もそのような場面に出くわしてきました。

それぐらい、中古市場に出回る物件というのは、

問題を抱えている事が多々ありますし、

売主様と営業マンとでできうる限り、物件の状態をクリアにしておこうと

思っても、元々目に見えない部分なので

100%事前に問題把握できるわけではありません。


一生に一度あるかないかの不動産購入です。

引渡し後、気持ちよく住み続ける事ができるように、

建物の目に見えない部分を確認する努力を

必ずして下さい。

また、物件探しのさらなるアドバイスはコチラの記事をご参考下さいませ。

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