不動産仲介会社の具体的な売却活動とは(売却を依頼すると何をしてくれるの?)


こんにちは

不動産のお父さんです。


本日は、不動産の売却を仲介会社に依頼しているけど、

「報告書が定期的に送られてくるけど、実際、何をしてくれているのか分からない」

このような悩みに応えたいと思います。


不動産営業マンが実際に行っている営業活動について



結論から申し上げますと、


ほとんど何もしていません。


何もしていないというと、語弊があるかもしれませんが、


ある程度の作業を行うと、やることがあまり無いというのが実際のところです。

以下、目次に沿って解説していきたいと思います。


目次

まずは何よりネット広告掲載準備



不動産の営業マンは

売却の依頼を受けると、

まずは何よりも先にホームページへの掲載を進めます。


これは、現在では不動産をご購入いただく方の7割〜8割の方が

インターネットサイトを通じてお問い合わせを頂いており、

新聞広告や口コミといった、昔ながらの情報発信方法での集客見込みは

ほとんど無いというのが正直なところだからです。


はっきりいって、ホームページに物件情報を掲載すると、

他にやる事はそんなにないんです。


ず〜〜っと、釣竿を下げて海を眺めているような状況です。


ホームページ掲載以外に行う販促活動



とは言っても、他にも若干ではありますが、行っている販促活動はあります。

ホームページ掲載以外に行っている販促活動には

どんなものがあるのか書いていきます。


オープンハウス


空家・空室限定にはなってしまいますが、土・日曜日等を利用して

オープンハウスを行います。


オープンハウスとは、

1日中営業マンが物件に滞在し、

検討顧客は開催時間中であればいつでも来場、内覧する事が可能な

売却活動の一つです。


このオープンハウスを戦略的に多く取り入れている会社はどちらかというと、

地元不動産会社に多い印象です。地元不動産会社の営業マンは

ほぼ毎週土・日曜日はオープンハウスを行い、

1日現地に滞在している事が多いです。


大手不動産会社はあまりオープンハウスを重要視していない印象です。

この戦略差がなぜ生まれるのかというと、

オープンハウスそのものは、その物件を売却するという名目ではありますが、

一方で購入見込顧客を獲得したいという思惑もあります。


大手不動産会社は取扱物件数も多く、

オープンハウスを行わなくても、自社ホームページ等を通じて十分に

購入見込客を得ることができます。

地元不動産会社は、自社ホームページだけでは集客能力に限界があり、

その他集客を見込める営業手法としてオープンハウスを重要視しています。


折込みチラシへの情報掲載


新聞折り込み広告等で物件情報を掲載し、反響を募ります。

折り込みチラシのバリエーションは豊富で、

大手不動産会社などは、一度の折り込み広告で厳選した、数十件の物件を

一度に掲載し、豊富なラインナップを印象付けます。


宅配チラシによる情報発信


チラシ宅配業者、若しくは営業マン自らが物件広告チラシを戸建・マンション等

のメールボックスへ投函し、情報を発信します。


一昔前までは、ものすごい量の宅配チラシが毎日・毎日印刷され、

投函しておりましたが、

昨今では、特に分譲マンション居住者から

「依頼してもいないチラシを投函するな!」

「ゴミ(不要な紙広告)を入れるな!」

というクレームが多くなり、宅配チラシの投函は減少傾向です。


登録いただいている購入見込み顧客へ物件情報を送信・送付


購入見込み顧客の物件希望条件に、当たらずとも遠からずという物件であれば、

物件情報を顧客へメールでお知らせしたり、

郵送で資料を送付差し上げたりします。

しかし、ほとんどの営業マンはこの作業をしていないのが現状です。


定期報告書の中身について



不動産仲介会社は、売主様から不動産の売却依頼を受けると、

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  • 一般媒介であれば、定期報告不要
  • 専任媒介であれば、2週間に1度の定期報告
  • 専属専任媒介であれば、1週間に1度の定期報告

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が義務付けられております。

(*媒介契約の種類・内容の説明については後日記事を記載します)

しかし、専属専任媒介だろうと、専任媒介だろうと、

1〜2週間で、具体的な営業活動というものはそんなに無く、

実際にはインターネットのご自身の閲覧件数が送付されてくるだけ

という事が多いのではないでしょうか。

(*不動産の売却依頼をされている方、心当たりございませんか?)


せめて、1月に1度はオープンハウスを行って欲しい。

何かアクションを起こして欲しい。

売主様であればそのように思うものだと思います。


現在依頼している不動産会社の報告書を見て、

「広告件数だけが送られてきているというだけ」

少しでも不信感を持ってしまうようであれば、

例えば、媒介契約を一般媒介へ切り替えて、

地元不動産会社にも売却を依頼する。


もしくは媒介契約自体を地元不動産会社へ切り替える

というのも選択肢の一つかもしれません。


あくまで一つの傾向としてですが、

地元不動産会社の方が、自らの情報網や足を使って売却活動をしてくれる

可能性がありますので、例えなかなか反響が見込めなくても、

より、気持ちに納得がいくようになるかもしれませんね。


大した報告を受けてもいないのに値段を下げる提案を受けたら



媒介報告はネット閲覧件数だけ。

それでも売却を依頼して1月後に突然、

「このままでは売れなそうなので、値段を下げましょう」

と提案を受ける可能性もあります。

(物件の値段を下げる事 → 「値こなし」といいますが、

値こなしの詳細やちょっとした裏話については下記リンクをご参考下さい)



「実際何もしてくれてない」という印象をお持ちのようでしたら

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  • 価格変更は見合わせる。
  • 依頼している会社の上司に相談してみる。
  • 他の不動産会社へも重ねて売却依頼できるように切り替える

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などの対処を選択肢としてご検討されても良いかもしれません。


納得できるかどうかが重要



一生に一度あるかないかの不動産売却です。

いざ、お申し込みが入ると、

「本当にこの方に売却して良いのだろうか? 価格も適正なのだろうか?」

などなど、様々な不安を頂くことと思います。


不動産のことはあまり分からないからお任せ

では無く、

不動産の事はともかく、

売却活動として真摯に物件と向き合って

事細かく報告をくれる営業マンに売却依頼ができれば、

一つ一つの判断すべき時にも、信頼して、納得して任せられるようになります。


この記事を読んで頂けた方の多くが、

少しでも満足のいく、納得のできる不動産売却ができれば

幸いです。

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