知っておきたい不動産用語〜売却を依頼する為の契約<媒介契約>〜

こんにちは、

不動産のお父さんです。

今回は


不動産の売却を検討しているけど、

売却を依頼する際に不動産会社とどんな契約を結ぶの?


このようなご相談に応えたいと思います。


不動産の売却依頼をする際に結ぶ契約を

「媒介契約」と呼びます。


目次

媒介契約の種類には3種類あります。



<媒介契約>は3種類あります。

以下それぞれの特徴などについて分かりやすくご説明します。


専属専任媒介契約


不動産会社1社だけにしか売却を依頼する事ができない依頼方法。

1社だけに依頼をする代わりに不動産会社は7日間に1度の

「販売活動の状況についての報告」をする義務を持つ。


専任媒介契約


これも不動産会社1社だけにしか売却を依頼する事ができない依頼方法。

1社だけに依頼をする代わりに、不動産会社は14日間に1度の

「販売活動の状況についての報告」をする義務を持つ。


一般媒介契約


不動産会社複数社に売却を依頼する事ができる依頼方法。

複数社に売却依頼をできるので、不動産会社は上記のような

「販売活動の状況についての報告」を行う義務は無い。


それぞれの違いはここを抑えておけば良いです。



・専属専任媒介契約と専任媒介契約は選べる不動産会社は1社のみ

一般媒介契約は複数社への依頼可能。


・専属専任媒介契約の専任媒介契約の違いは、

「売主自ら見つけた購入者との直接売買を認めるかどうか」

専属専任媒介の場合は、どんな方に売却する事になっても

会社を通じてお取引してください。という形。


専任媒介の場合は、「どうぞそれではご自由にお取引下さい。

弊社の媒介契約は終了致しますね」となる。


このあたりを抑えておくと良いかと思います。


各媒介契約のメリット・デメリット


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[専属専任媒介契約]と[専任媒介契約]のメリット

・依頼する不動産会社は1社だけなので、

連絡をする窓口は一つに絞れる。

(いろんな会社から連絡がきて、それぞれ言っている事が違う。

何を信用すればよいのか分からないというような悩みは無い。)

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[専属専任媒介契約]と[専任媒介契約]のデメリット

・他の不動産会社へ情報をブロックされている可能性がある。

自社で買主様を見つけたいが為に、他の不動産会社から

問い合わせがきても

「担当者不在でご案内可能か分からない」

「商談中により2番手以降の受付となる」

というような、「囲い込み」という売主様にとって大変残念な

利益を損ねかねない対応を裏でされている可能性がある。

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[一般媒介契約]のメリット

・各不動産会社のホームページでの情報掲載や

各社の広告チラシ等での情報発信で情報の浸透力は高くなる。

・「囲い込み」の心配は無い。

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[一般媒介契約]のデメリット

・不動産情報サイト(suumoやアットホームなど)に同じ物件が

2個も3個も掲載されることで、物件の希少性が損なわれる。

物件探しをしている人もどこに問い合わせれば良いのか

分からないし不安になる。

(情報サイトの確認は以下リンクをどうぞ)

・現在の相場環境と自身の不動産との乖離がどれ程あるのか、

適切なタイミングで価格変更の見直しといったアドバイスが

受けられない可能性がある。

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ここで抑えて頂きたいのは、はっきりいって専属専任だろうが、

専任だろうが一般だろうが、営業マンは

売れそうな物件を優先して広告に走るという事実です。


専任だから一般媒介の物件よりも優先して売るようにする。

といったような事は正直あまり無いです。


また、自ら発見した買主様と直接売買する事ができる云々と

専属専任媒介契約と専任媒介契約との違いにて記載しましたが、

考えてみて下さい。


自ら発見した買主様とどうやって「直接売買」しますか?

契約書は誰がどうやって作成しますか?

契約から引き渡しまでどのよう経緯を辿ればよいか分かりますか?

引き渡し後に物件に関するトラブルが生じたら誰が対処しますか?


はっきり言って無理ですよね。

結局自ら買主様を発見しようが、売却依頼をしている仲介会社に

手続きを頼む事になると思いますし、

実務をしている時に何度もそのようなケースに立ち会いましたが

専任媒介でもほぼ100%、皆様手続きを依頼してくれました。


その代わりといってはなんですが、仲介手数料は

売主様分も買主様分も値引きしてました。

なので、専属専任の「自ら発見した買主との契約を禁ずる(直接売買の禁止)」

の条項もあまり意味ないです。


仲介会社は専属専任若しくは専任媒介を欲しがる



不動産仲介会社は売却を1社にしか依頼できない、

専属専任若しくは専任媒介契約を欲しがります。


これの最も大きな理由は「売り手数料が確定するから」です。

最悪、他社を通じて申し込みが入っても

売主様からは手数料を頂ける形となります。

(契約と報酬の関係については以下のページをご参考にどうぞ)



ちなみに、他のネットサイトを観察していると

一般媒介なら「売却活動を他社と競うことになる」と、

記載されているのをよく見かけますが、

これ実際のところ


対して競わないです。


他社よりも早く広告を開始する。抱えている購入見込み顧客へ

迅速に情報を提供する。という事は意識しますが、

売却活動ってその他にやる事無いんですよね。


空室物件であれば「オープンハウス」を行う。という事もありますが、

売却依頼を受けた物件が相場よりも相当高い場合、

営業マンはそこまで積極的に「オープンハウス」は行わないです。

(売却活動の具体的な説明は以下の記事をご参照下さい)



あと、えてして一般媒介契約を依頼する売主様は

価格設定をご提案よりも相当高く設定したがる傾向がありますので、

ご提案を無視された。競って売りなさいという高圧的な印象を受けた。

と営業マンも感じるケースが多く売却活動に力が入らなくなるのが本音です。


媒介契約の途中解約は可能か



いざ、不動産売却の為、

「専任媒介契約を締結したけれど、積極的に売却活動を

行ってくれているかどうにも不安だ。」というような思いを

抱かれている方も中にはいらっしゃるでしょう。


それでは、一度専任媒介契約を締結した仲介会社との

契約を解約する事は可能なのでしょうか?


この答えは「仲介会社による」というのが回答になってしまいます。

大手不動産会社の場合は、余程の事がない限り

売主様からの一方的な解約を受け入れ、

特段の請求もなく事なきを得ますが、

地元不動産会社の場合には、「ここまでの売却活動に

要した広告費用の請求を受ける」可能性があります。


媒介契約の性質上、この広告費の請求は正当なものとして

文面化されている事が多いので、請求を受けた場合には

お支払いを覚悟しなくてはなりません。

(請求費用の妥当性については必ず検証して下さい。)


信頼できる会社を見つけよう。



媒介契約の種類や違いについて、

より実態的な側面から説明をしてきましたが、

抑えて頂きたい事を纏めると、


専属専任と専任媒介契約の場合、「囲い込み」を受ける可能性がある


一般媒介契約の場合、「ほっとかれる」可能性がある。


専属専任・専任媒介契約の違いである、「直接売買の禁止」についても

自ら発見しようが、結局仲介会社に手続きを依頼する事になるので

あまり条項に意味は無い。


この3点をまず抑えて頂ければよいのかと思います。

また、専属専任と専任媒介では報告義務期間に1週間の差がありますが、

どちらの契約にしようが、結局送られてくるのは、

ホームページの閲覧件数が分かる資料ぐらいですので、

どちらの契約でも「やってもらえる事はほぼ一緒」だと考えていいと思います。


結局、何を基準に契約すれば良いのか


信頼できる営業マンを見つけて依頼して下さい。この一言に尽きます。


信頼できる営業マンであれば、どんな媒介契約だろうが、

気持ちよく売却ができるよう、真摯に努めてくれます。


これは大手営業マンならば安心できるという事でも無いです。

大手だろうと、「囲い込み」をしている可能性は十分にあります。


日々の売却活動の報告をしっかりと事細かく報告してくれて、

納得がいく売却ができる。

そんな営業マンを見つけられると、良いですね。

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