住宅は様々な視点でチェックしよう。

こんにちは、
不動産のお父さんです。

本日は、

物件購入を検討している戸建物件があるのだけど、安心して住める家なのかどうか不安です。

このようなご相談に応えたいと思います。

一生に一度、二度あるかないかの不動産購入です。
本文が少しでも安心して購入できる家探しのお手伝いになれば幸いです。

===住宅は様々な視点でチェックしよう。===

目次

注意ポイント1〜違法建築ではないかどうか確認しよう〜

確認ステップ<確認済証と検査済証はありますか?>

通常、戸建を建築する際には設計図を作成し、公的機関へ提出、認可が降りると、確認済証というものが発行されます。

これは公的機関のチェックにより、設計図面が建築基準法上問題無いと判断された事の証明になります。

確認済証が発行されると、実際に現地にて建物を建築し、完成させます。完成すると、更に公的機関にて現地検査を行います。現地検査の結果、建築基準法上問題無いと判断されたものについては検査済証というものが発行されます。

よって、通常、戸建の場合には、この確認済証及び検査済証が保管されており、万が一、検査済証が無いという事であれば、その物件は、建築当時検査を受けていない可能性大です。

「ただ単純に当時、受け忘れていた」という事もありえるのですが、
例えば、計画図面通りに建築せず法で定められた、その敷地で建てられる許容範囲の面積を(敷地と建築面積との比率を容積率といいます)超えて建ててしまった為に、検査を受けなかった。というようなケースも考えられます。

構造的に問題があるかどうかという点では物件によりけりのため、不明ですが、
ここで抑えておきたいのは、検査を受けていない違法建築の場合、購入時に住宅ローンがほぼ利用できません。

各銀行も原則としては違法建築に融資をしないです。売買契約の後、住宅ローンを申し込んだら「否認」されてしまい、トラブルとなる可能性もありますので、この、確認済証及び検査済証が発行されているかどうかは必ず確認するようにしましょう。

確認ステップ<設計図書はありますか?>

確認済証及び検査済証の確認の次は建築計画時の設計図書があるかどうか確認しましょう。なぜ確認するべきかといいますと、購入検討物件が、検査済証取得後に更に追加工事を行い、隠し部屋を作ったりしているような事も十分に考えられるからです。

不動産のお父さんが実際に見てきたケースでは、

三角屋根の天井裏スペースを部屋にする。
1階コンクリート基礎の物件で車庫スペースは元々確保しているが、
その奥に隠し部屋を作っている。

これらのようなケースをとても多く見かけました。

時には、1階コンクリート基礎の隠し部屋作成のため、検査終了後に強引に壁面を破壊しスペースを繋げる。他の基礎面を傷つけずに破壊しているのであればまだしもなのですが、強引に破壊した結果、隣接するコンクリート基礎を傷つけ鉄筋が出てきているというようなとても怖い状態にしている現場を見たこともあります。

構造的に不安定にもなっていますので、しっかりと確認するようにしましょう。

注意ポイント2〜結露が生じているかどうか確認しよう〜

木造住宅でも、構造やその土地の気候、間取り、敷地の向きといった様々な原因が作用し、日常的に結露が生じてしまう物件があります。窓に水滴がたくさん付着している酷いケースだと床フローリングが濡れている時もあります。結露を放置すると、カビが発生し胞子となって室内の空気中を漂い家族に健康被害が生じてしまう可能性もあります。物件現地確認の際には、特に窓面等、結露が生じやすい箇所は注意深く観察しましょう。

注意ポイント3〜家の傾きを確認しよう〜

様々な不動産サイトで書かれている事かもしれませんが、やはり重要な項目なので、記載します。家の傾きは確認しましょう。最もポピュラーな方法として
「ビー玉」を転がすという方法がありますが、正直、ビー玉は新築住宅で傾きに問題が無い物件だろうと転がっていきます。まずは、しっかりと現地で素足で、部屋を端から端まで歩く。さらに、不動産仲介会社によっては事前に専門機関で水平調査を行っているケースがありますので、閲覧を依頼する。などをお勧めします。

注意ポイント4〜各設備機器や木材料等の修繕履歴を確認しよう〜

必ず確認したい箇所

外壁・屋根・給湯器・暖房機・キッチン・浴室・トイレ

少なくとも上記記載項目の修繕履歴や交換履歴は確認しましょう。

例えば、購入後すぐに外壁・屋根の張替が必要となれば、それだけで数百万の出費が必要となります。

キッチン・浴室・トイレ等の水回り設備は、万が一修繕を怠っていた場合、知らぬところで水漏れを起こしている可能性もあります。設備交換だけでなく、周囲の構造材料まで修繕が必要になると、経費も掛かりますので、必ず確認するようにしましょう。

ある程度は不動産会社にて教えてくれます。

確認済・検査済証があるかないか、建物の修繕履歴はあるかないか。
記載してきたこのような事は基本的には不動産営業マンが事前に調べます。

物件検討の際には、不動産営業マンにこれらのことを確認しましょう。

しかし、不動産営業マンは不動産仲介のプロであって、建築のプロではありません。当然物件売却活動の為に建築の知識をある程度は勉強していますが、それでもにわか知識である事は否めません。

そこで不動産会社によっては、専門機関による建物検査を事前に行っている可能性があります。検査報告書では建物軒下の状況や屋根裏の状況のチェック。建物傾き状況の精密な検査結果等が確認できる場合がありますので、専門機関による調査書類があるかどうかも必ず聞くようにしましょう。

その他にも購入検討時における確認すべき点はまだまだあります。別の記事もご参考にどうぞ。

物件検討時の心得〜戸建の見えない部分を見る努力をしよう〜

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