不動産売却時に掛かる経費について

こんにちは、

不動産のお父さんです。

本日は、

不動産を売却しようと思うのだけれど、どれぐらい経費が掛かるのか知りたい

このような質問に応えたいと思います。

目次

結論:売却に掛かる経費一覧はこれです。

・ 仲介手数料
・ 売買契約印紙代
・ 測量費(戸建の場合)
・ 住宅ローン一括返済費用
・ 抵当権抹消費用
・ 譲渡所得税

一つ一つ簡単に説明していきます。

仲介手数料

これは不動産会社仲介を通じて売却する際には必ず発生する経費です。
費用計算方法は、
売買価格 × 3% + 6万円 × 消費税 = という計算式を覚えておけばよいかなと
思います。(正式にはもっと複雑なのですがここでは簡略化します)

仲介手数料に関するより詳しい情報は以下リンクをご参考下さい。

不動産購入時の仲介手数料の正規金額や手数料値引き交渉について

売買契約印紙代

これは売買を行う場合必ず掛かる費用です。
税法上、売買契約書には収入印紙を貼る義務があります。
収入印紙の金額は物件価格によって異なりますので、以下リンクを
ご参考下さい。

<国税庁HP 売買契約書>

あわせて読みたい
土地売買契約書|国税庁

測量費(戸建の場合)

戸建の場合、売主様は大抵の場合、売買契約において「境界明示義務」を負います。

「自宅の土地の境界を明示する」という事なのですが、例えばご自宅が四角形の土地の場合、四隅に境界標(大抵はコンクリ石)が埋め込まれています。上部に十字が刻まれているのですが、十字の交差部分が土地の角であるという事になります。

しかし、この境界標ですが、意外と無くなっていることが多いです。
理由は様々なのですが、ともかく、

境界標が無い場合には測量士に頼んで「測量及び境界標の設置」を物件の引渡しまでに行わなくてはなりません。不動産のお父さんが住んでいる地域の相場では、一般的な宅地で25〜30万円が相場です。

住宅ローン一括返済費用及び抵当権抹消登記費用

不動産購入時の住宅ローンが残っている場合、当然ながら物件引渡し時まで若しくは当日付けで住宅ローンを完済し、抵当権の抹消登記というものを行わなくてはなりません。

住宅ローンを一括返済する場合、ほぼ全ての銀行で手数料が発生します。
手数料費用は大抵数万円ですが、必ず融資先銀行へ確認して下さい。

また、ご自宅には住宅ローンの担保として、抵当権という権利が登記されています。これは「住宅ローン返済が滞った場合、自宅を競売等にかけて売却し、売却費用をもらいますよ」という権利だと思ってもらえれば良いと思います。

この抵当権も当然ながら自宅引渡し時まで若しくは同日中(売却費用を当てて)に抹消手続きを行わなくてはなりません。手続きは司法書士という専門家に依頼する事がほとんどで、費用は数万円です。

譲渡所得税

自宅が購入時よりも高く売れると、譲渡所得税という税金が発生する可能性があります。実際には、物件の減価償却費用や購入時及び売却時に掛かる費用、税金控除の特例、所有期間等々、様々な条件を計算して算出するのですが、税金に関する事ですので、ここでの具体的な説明は控えます。

より詳しい内容を知りたい方は以下リンクをご参考下さい。

<国税庁HP 譲渡所得> 

あわせて読みたい
マイホームを増改築等したとき|国税庁

ここではあくまでも大まかに、
購入時よりも高く売れると、譲渡所得税という税金が発生する可能性がある。
という事だけを抑えていただければよいのかなと思います。

掛かるもの、掛からないものがある事を抑えておいて下さい。

繰り返しにはなりますが、お客様の状況や、不動産の状況、種別等の諸条件によって、それぞれの費用に掛かる場合と掛からない場合がありますので、具体的に売却を検討する際に、不動産会社へ必ず相談しましょう。

掛かる費用は掛かるものと割り切った方が良いです。

経験上のアドバイスとして、

掛かる予定の費用を少しでも安くしようとするのはできるだけ控えた方が良いです。主に仲介手数料、測量費、抵当権抹消費用についてなのですが、、、

仲介手数料値引き交渉は、行った結果、その後の対応が雑になる可能性や買主様と引渡し後トラブルになった時に対処してくれない、不動産会社が提供している引渡し後のサービスを受けられない等々、デメリットが目立ちますし、実際、不動産引渡後のトラブル、本当に多いです。引渡し後も何かあれば仲介会社に対応してもらえる為にもしっかりと費用が払った方が良いと思います。

測量費用ですが、稀に相場の半額ぐらいで引き受けている会社も耳にします。しかし、安かろう悪かろうを言いたいわけではないのですが、測量というのはとても原価の掛かる仕事です。結構皆様、自宅の4辺だけを計測して終わりだと勘違いされている人が多いのですが、実際には一町画の場合によっては一街区を計測、計測後計算作業等々、時間と手間が掛かります。これを例えば十数万、場合によっては数万円でとなると、その測量行為、本当に計測してますか?と疑いたくなりますし、万が一そのような事が発覚し、土地に関するトラブルへ発展すれば、買主様への賠償問題になる恐れもあります。
しっかりと計測してくれる会社へお願いしましょう。

抵当権抹消登記、稀に自分で行うと仰る売主様がおります。
絶対にやめて下さい。万が一抹消手続きがうまくできなかったら、大トラブルに発展する可能性、契約違反による賠償問題に発展する可能性があります。
抵当権抹消登記に限らず、登記手続きというものはとても難しい手続きです。
仲介会社も自分で登記手続きを行うと仰るお客様には必ず駄目だと言うはずです。専門家に依頼しましょう。

売却に掛かる費用について、大まかにご説明してきましたが、
何となくイメージはつかめたでしょうか?
売却費用のイメージが掴めた方は次に不動産の売却査定の仕方について
イメージを固めていきましょう。
不動産売却査定についてのより詳しいアドバイス等は以下リンクをご参考下さい。

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