不動産買取りはお得なの?

こんにちは、
不動産のお父さんです。

本日は

不動産の売却を検討していたら、「仲介手数料無しで買取ります」とうチラシが入っていた。買いとってもらった方がお得なのかしら?

このようなご相談に応えます。
目次

まず、買取りとは何か

まず、買取りとは何かという事なのですが、簡単にご説明致しますと、買取り業者が売主様から物件を買い取って内装リフォームを行い、利益を乗せて再度販売するビジネスモデルです。

中古自動車買取りの住宅バージョンだと考えていただければ大筋間違えていないと思います。ただ、自動車の場合は「所有する車を仲介会社を通じて個人に売る」という事が原則無いですよね。住宅の場合はそれがありますので、買取りが良いのか仲介会社に売却を依頼する方がよいのかという悩みが生じますね。

直接買い取りのメリット・デメリット

それでは直接買いとってもらう、不動産売却のメリット・デメリットにはどんなものがあるのでしょうか?

メリット

売却活動期間というものがない。

買取り価格の掲示を受けて、承認すればすぐに契約となる。
周囲に売却活動をしている事がバレずに進める事ができる。

引渡し時期を売主様の都合にある程度合わせてくれる。

個人売買仲介ですと、買主様の都合(転勤やお子様の学校入学に合わせて事前に引っ越したいなど)も調整しなくてはならないので、希望通りの引渡し時期で進められる保証は無いです。

仲介手数料等、経費を少なく売却できる可能性がある。

業者によっては、「仲介手数料無料」「土地境界明示も非明示OK(土地の境界標が無くても測量しなくてOK)」としてくる可能性があります。
例えば、3000万円の物件であれば、

仲介手数料 = 1,056,000円(税込)
測量費   = 約300,000円(税込)

合算すると、約1,400,000円程、経費を削減できますね。

売却後の「契約不適合責任」を免責にできる可能性が高い。

簡単に説明すると、物件引渡し後のトラブル、建物の欠陥については責任を負わなくて良いという約束事ですね。これを免責にできるとなると、精神的なストレス負担がとても緩和されますね。
(但し、建物欠陥等を知っていたにも関わらず、隠していたというような事実が発覚すると、損害賠償等生じる可能性がありますので、ご注意下さい)

デメリット

仲介会社による個人売買よりも割安になる可能性が高い。

一般に、買取り価格は市場相場の7掛け程度です。3000万円の物件であれば、2100万円です。相当安くなってしまいますね。

悪徳業者もいます。

売主様の不動産知識があまり無い(相場に疎い)事を利用して、さらに買い叩く業者もいます。必ず親族等にも相談する等、自分一人で進める事のないようにしましょう。

仲介会社に売却を依頼している過程で、買取りを提案される可能性もあります。

仲介会社と媒介契約を結んでいる中で、担当者から買取り提案を受けることもあります。この場合の営業マンの本音は大抵の場合、「再販売による2重仲介」を狙いたいと考えています。買取り業者も仲介会社から情報をもらって買取る場合、その仲介会社に再販売をお願いする事がほとんどです。

折角、仲介会社に「高く買ってもらえるお客様」を探してもらおうと依頼しているのになかなかひどい話しです。しかも直接買取りとは違って、仲介会社に仲介手数料を支払わなくてはなりません。

仲介会社からの買取り提案はよく吟味して判断しましょう。

このようなケースは買取り検討をお勧めします。

売主様の物件が増築・改築等を過去に行っていて、構造的にも不安定になっている。既存不適格・違反建築となっている。

特に、建物が違反建築となっている場合、個人買主様が住宅ローンが使用できず、「現金での購入顧客」しかターゲットになりません。そうなってしまうと、
裾野が狭い分、そもそも高音売却は難しいです。しかし、買取り業者は基本的に物件の手直しを行いますので、違反建築(違反の内容にもよりますが)の場合でもそこまで買取り価格に影響なく買ってもらえる可能性があります。

煩わしい事は嫌で、自宅内の家具一式等も全て残して引っ越したい

全ての買取り業者がそうではありませんが、「室内不用品そのままにしておいても良いよ」と言っていただけるケースが多いです。買取り業者も家具家電等処分会社とのルートを持っていることが多いので割と承諾いただけます。
(但し、貴重品や重要な調度品等の引越し忘れにはくれぐれもご注意ください)

どうしてもすぐに現金化したい

これは、改めて説明するまでも無いですね。
安くともすぐに現金化したい場合には、買取りを検討ですね。
また、仲介営業マンも上記のようなケースでは、善意で買取りを提案されている場合もありますので、ご留意下さい。

必ず、仲介査定も依頼しよう。

初めから、仲介会社に売却頼む、若しくは買取り業者へ直接売却を頼む。ではなく、まずは両方の側面から売却を検討しましょう。

特に、仲介だと幾らで売れるのか、買取りの金額だと幾らか、最低限、双方の価格を出してもらいましょう。ちなみに、近年は不動産買取り業者が多くなり、薄利でもとにかく高く買ってくれる業者が増えていますので、売主様にも有利かもしれません。

仲介会社へ売却査定を依頼する時の注意点などはこちらをご参考下さい。

大手以外も含めて最低5社には売却査定依頼をしよう!

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