【不動産売却価格と固定資産税評価額は全然違います】価格が違う理由を解説します。

こんにちは、不動産のお父さんです。

皆様、不動産売却を検討する際、ご自身の固定資産税の納税額や、評価額を参考に、大まかな価格のイメージを持たれています。しかし実際の不動産売却価格は評価額と全然違う金額になり驚かれることもしばしば、

本日はそんな

不動産査定額の報告を受けたのだけど、毎年通知が来る固定資産税評価額と全然違う。なぜこんなにも差が生じるの?

という疑問に応えたいと思います。

この記事の信頼性として、


わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。
退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。
そんな、実践を経験してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、より
実務目線でのリアルな回答を行いますので、ご参考になるかと思います。



目次

そもそも、それぞれが何を目的としたものなのか

固定資産税評価額の目的

固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税等の各種税金価額を算出する為の基準となる事を目的としています。

不動産査定額の目的

いくらで売れるかという目安の価格を目的としています。

価格算出の根拠がまるで違います。

固定資産税の価格算出の根拠

固定資産税評価額(以下、「評価額」と言います)は、各市町村長が3年に一度、総務大臣によって告示された固定資産評価基準というものに基づいて決定しています。

評価額自体は「公示価格の7割程度」を目安とするように定められていて、
(公示価格とは、国土交通省が毎年3月ごろに発表する、土地取引等の目安となるもの)公示価格自体が「土地取引等の目安となるもの」であるのにその7割程度を目安という時点で、査定価格からは大きく乖離する事が分かりますね。

査定価格の価格算出根拠

物件査定の方法は詳しく解説すると数種類あるのですが、大抵の場合は、査定地と近隣での近似するような土地(orマンション)の成約事例を比較検討し、価格を算出します。

「あの土地が去年坪30万円で売れたから、今回の土地は、う〜ん、向きも悪いし、間口も狭いから、あー坪25万円ぐらいかな」というようなイメージ。

各不動産会社での査定書を見ると、大抵点数表を使って、査定値と成約事例の評点を算出しています。

査定値 間口 +5点 向き +3点 高低差 −2点 …計 107点
成約事例 間口 +3点 向き −2点 高低差 +1点 …計 103点

成約事例価格 1000万円 × (107/103) = 1038万円
査定価格 1038万円

こんなイメージです。

実際、不動産売却価格と固定資産税評価額のズレは激しい

固定資産税評価額は公示価格の約7割を目安という時点で相当乖離が生じるのはイメージが湧くと思うのですが、場所やその時の需給バランスによっては実際の売買価格が固定資産税評価額の2倍以上になっている事もザラにあります。

銀行は固定資産税評価額を「担保価値」の基準にする。

銀行融資(住宅ローン)の為の物件審査には、基本的に上記の内、固定資産税評価額を基準に審査を行います。

これは、特に投資用不動産を購入する際の足枷になる事が多いのですが、
例えば物件価格が1億円の投資物件があるとします。しかしその物件の土地評価額は約3,000万円、建物評価額は約1,500万円だとすると、借入限度額は約4,500万円が限界だと判断されるイメージです。(実際には、その他検討要素も含めて総合的に判断しますので、ここでは大枠として捉えて下さい)購入の為には5,000万円以上の現金が必要となってしまうので、なかなか買えなくなりますね。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

一度本記事を読んで頂ければ、「あっそうなんだ」と価格に違いが生じる理由も割と簡単な理由だとお分かり頂けると思います。ただ、ここで最後に必ず伝えておきたい事は、例えば他サイトなどで、固定資産税評価額からある程度物件の査定価格を算出する事ができると解説しているものがますが、

ハッキリ言って、できません。

算出しても実際の査定価格とは大きく乖離します。不動産相場はそんなに簡単な世界じゃありません。数ヶ月経てば、市場の雰囲気も全然違いますし、営業マンによって査定価格が大きくずれる事もあり得ます。

不動産査定の際には、相場感に強い、信頼できる営業マンからの提案を受けられるよう、まずは複数社に相談しましょう。

不動産査定に関する参考記事はこちらです。

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