【不動産購入手続きの流れと必要書類】分かりやすくまとめてみました。

こんにちは、不動産のお父さんです。
物件探しを行ってきてやっと希望条件に見合う物件が見つかった！
でも、その先の手続きが全く分からないし、担当営業マンの案内が分かりづらい。

そんなお客様は意外と多いのではないでしょうか？

本日はそんな

不動産購入の手続きの流れってどんなイメージなの？

事前に準備しておく書類はあるの？

というご相談に応えたいと思います。

不動産購入は数千万円もの大金が動く慎重な取引です。引き渡しを受けるまでの案内がところどころだと、購入する側としては不安になってしまいますよね。
でも、お申し込みから引き渡しまでのロードマップをイメージできれば、自分が今何合目まで進んでいるのか分かりますので、より安心して準備を進める事ができます、ぜひご一読下さい。

この記事の信頼性として、

わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。
退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。
そんな、実践を経験してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、より
実務目線でのリアルな回答を行いますので、ご参考になるかと思います。

結論：お申し込みから引き渡しまでのステップは7つです。

まず初めに物件のお申し込みから引き渡しまでのステップを図にします。

ステップ1）物件申し込み（各種交渉）
↓
ステップ2）住宅ローン事前審査
↓
ステップ3）不動産売買契約
↓
ステップ4）住宅ローン本審査
↓
ステップ5）金銭消費貸借契約（銀行との住宅ローン契約）
↓
ステップ6）引渡し前現地確認
↓
ステップ7）引渡し（鍵の受け取り）

各ステップを詳しく説明していきます。

ステップ1）物件申し込み（各種交渉）

長い間物件探しをしてきました。やっと気に入った物件が見つかると、
いよいよ物件のお申し込みに進みます。物件の購入申込書に内応を記入し、諸条件を売主様へ交渉します。

必要書類は以下の通りです

① 身分証明書（運転免許証等、原則顔写真付きのもの）
② 認印（シャチハタは原則不可です）

ステップ2）住宅ローン事前審査

ステップ1で不動産の購入申込書を記入すると同時に住宅ローンの事前審査を行う事になります。売主様によっては、ローンの審査結果が出てから申込書の交渉毎について回答したいという方もいらっしゃいますので、迅速に手続きを進めましょう。大抵の場合は、担当の仲介営業マンが、各種銀行の審査書類を準備しています。

＊稀に、売主様から交渉承諾をいただいてからローン手続きを進めたいという方がいらっしゃいますが、絶対にやめましょう。例えば交渉中に「現金購入の買主が現れた」「ローン審査も同時に進める買主が現れた」場合に、そちら側を優先され、せっかく気に入った物件を買えなくなってしまうリスクがあります。

必要書類は以下の通りです

① 身分証明書（運転免許証等、原則顔写真付きのもの）
② 直近の源泉徴収票
③ 実印（銀行によっては審査書類に実印が必要なので、実印を用意しましょう）
④ 車やクレジットなど分割払いのローンがあればその償還表

押さえておくべきPoint！

一、勤務先情報を記入する欄がありますので、勤務先住所・連絡先等の分かるものを準備しておきましょう。（名刺&携帯で会社情報検索できるようにしておく）
二、家族情報を記入する欄もありますので、例えばお子様の生年月日など改めて確認しておきましょう。

ステップ3）不動産売買契約

住宅ローンの事前審査が承認となり、申込書の条件についても売主様から承諾を頂ければ、いよいよ不動産の売買契約に進みます。

契約時には、事前に重要事項説明という、物件に関する重要事項をまとめた書類内容について説明を受けますのでここは集中して聞きましょう。

重要事項説明に90分
不動産売買契約に60分
記名押印手続き等で30分

合計、3時間ぐらいの長丁場をイメージしておいてください。

必要書類は以下の通りです。

① 認印（シャチハタ不可、会社によっては実印を求めらる事も有）
② 身分証明証（必要ないけど、念の為持ち歩いて下さい）
③ 手付金（基本現金です）
④ 売買契約書に貼る収入印紙

押さえておくべきポイント

一、繰り返しですが、重要事項説明はしっかり聞きましょう。こんな事聞いてないよというような話しが出てくる場合もありますし、説明を聞いて購入を見合わせる事も十分可能です。

二、あらかじめ用意しておく、手付金の金額と収入印紙の金額については営業マンから必ず案内がありますので聞き逃さないようにしましょう。

三、「売主様に手土産を持っていった方が良いの？」という質問をまれに受けますが、この判断はお任せします。参考までに手土産を持って契約に臨まれる方は全体の2割ぐらいのイメージです。

ステップ4）住宅ローン本審査

無事、売買契約を終えると、次は住宅ローンの本審査手続きを行います。営業マンによっては契約日当日に合わせて書類手続きを行います。長丁場の上に更にとなるとなかなか大変です。

本審査手続きは
・不動産担当営業マンが書類を持っていて手続きを進める
・融資を依頼する銀行へ行って、手続きを進める
・ネットバンクならネットで自ら手続きを進める

と、いうように結構ケースバイケースです。

必要書類は以下の通りです

① 身分証明書（運転免許証等、原則顔写真付きのもの）
② 健康保険証
③ 源泉徴収票（できれば原本2期分ほど準備）
④ 売買契約書
⑤ 重要事項説明書
⑥ 購入予定物件の登記簿謄本（基本：原本です）
⑦ 購入予定物件の各種資料　等

押さえておくべきPoint！

一、銀行によって準備する書類が全然違うので、ここは大まかに捉えておいて下さい。
二、購入予定物件の各種資料についても、言われても分からないものが多いと思うので、できるだけ不動産営業マンに任せてしまいましょう。

ステップ5）金銭消費貸借契約（銀行との住宅ローン契約）

難しい字づらが並んでいますが、要するに、銀行とのローン契約です。
手続きには大抵2時間程要するイメージでおつりがくると思います。

この時には「融資実行日」＝物件の引渡し日を確定させていなければなりませんので、売買契約時にハッキリと定まっていなかった場合には、しっかりと話し合っておきましょう。

また、準備する収入印紙に関する税金については以下のリンクをご参考下さい。

<参考リンク：国税庁　印紙勢>

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/inshi301.htm

必要書類は以下の通りです。

① 印鑑証明書2通
② 住民票2通
③ 身分証明書（運転免許証等、原則顔写真付きのもの）
④ 実印
⑤ 収入印紙
⑥ 不動産売買契約書
⑦ 重要事項説明書

押さえておくべきPoint！

一、印鑑証明書と住民票については大抵「新住所のもの」を準備くださいと言われますのでその通りに準備して下さい。また、上記では2通づつで記載しましたが、銀行によっては、1通だったりもするので、銀行手続き以外でも使用する可能性を考え、できれば3通づづ用意してしまいましょう。
二、用意する収入印紙の金額については、あらかじめ案内があるハズですので聞き漏らさないようにしましょう。銀行によっては現金で準備して欲しいと案内がある事も。
三、大抵、売買契約の際に不動産会社から「契約書類一式が入った契約ファイル」を受け取るかと思います。ちょっと重たいですけど、契約ファイル一式も持っていきましょう。

ステップ6）引渡し前現地確認

ここまでくれば、待ち望んでいた新生活まであと少し、物件の引渡し前に現地にて採寸などをしましょう。カーテンのサイズや予定している家具の配置は問題なく置けるかなど、結構時間はかかりますし、測る人、メモする人でできれば最低2人で行きましょう。

必要書類は以下の通りです。

① スリッパ
② メジャー（できれば5m以上）
③ 物件の図面（できればあらかじめ拡大しておきましょう）
④ バインダー（無いと結構不便）
⑤ ペン

押さえておくべきPoint！

一、大変残念な話しですが、営業マンによってはこちらから相談しないと事前現地確認を案内してくれない場合があるので、提案してくれない場合はこちらから話しましょう。
二、必要書類も営業マンが準備してくれたり、してくれなかったりです。

ここが、気遣いのできる営業マンかどうかの分かれ目のひとつですね。

ステップ7）引渡し（鍵の受け取り）

いよいよ、待ちに待った物件の引渡しです。
まずは融資を依頼する銀行へ売主様、仲介営業マン、そして司法書士が集まり、
売買代金の残金の支払い及び登記の為の手続きを行い、その場で鍵を受け取ります。

全ての手続きが完了したら、物件現地へ引渡し確認に向かいましょう。

必要書類は以下の通りです。

① 身分証明書（運転免許証等、原則顔写真付きのもの）
② 実印
③ 融資依頼先の銀行通帳・届出印
④ 残代金
⑤ 各種精算費用　等

押さえておくべきPoint！

一、当日は忘れ物がないように、必要書類の2重、3重チェックをしましょう
二、当日は、様々な諸費用の支払いや、売主様との固定資産税等の精算もあります、営業マンが細かく案内してくれると思いますので、ひとつひとつ確認しながら進めていきましょう。
三、資金計画の組み方によりますが、引渡し当日に現金を準備しなくてはなりません。引渡し当日よりも事前に必要な現金があれば準備してしまいましょう。