【リフォーム済物件って安心して住めるの?】リフォーム済物件(中古戸建)検討時の注意点

こんにちは、不動産のお父さんです。

 

不動産情報サイトを見ていると、年々リフォーム済物件が増えていて、中には昭和40年代リフォーム済!なんてものもありますよね。外観は当時の趣そのままだったりして、ホントにこの物件大丈夫?って思います。

 

本日はそんな

 

築年数も経過しているけど、このリフォーム済物件、大丈夫かな?

というような疑問に応えたいと思います。

 

 

 

この記事の信頼性として、

わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。
退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。
そんな、実践を経験してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、より
実務目線でのリアルな回答を行いますので、ご参考になるかと思います。
目次

結論:築年数やリフォーム内容によっては、購入を見合わせた方が良いです。

そもそもリフォーム済物件のほとんどが、

不動産会社が買い取ってリフォーム転売をしています。

中古車を買い取って、修繕して再販売するのと仕組みは全く一緒です。

ただし、ここで知っておいていただきたいのは、買い取った不動産会社はあくまで建築のプロではなく、不動産のプロだという事です。

この不動産をいくらで購入して、いくらの修繕すればいくらで売れるというあくまで金勘定が主体です。

そこに建築的な安全性の検討や、断熱性能の検討といった、住み続ける為に一番重要だと思われる項目については、

全く考えていないとは言いませんが、意識が薄いというのは事実です。

なので、旧耐震基準(昭和56年以前の建築物)物件だろうと、強引に手直しして販売する。

そんな安全性もへったくりもない物件が平気で流通しているのは事実です。

 

築年数や建物の痛み具合に応じた適切な修繕(リフォーム)がなされているのであれば良いのですが、

それが確認できなという事であれば、見合わせた方が良いでしょう。

 

具体的な建物の目に見えない部分とは

柱や梁の腐食・痛み具合 断熱材の隙具合 基礎劣化状況 配管の劣化状況 屋根材や仕上げの状況などの事を指しています。

特に旧耐震物件は要注意

昭和56年以降、以前での建築物耐震基準が大きく変わっています。この時期がまず一つの目安になりますね。また、近年、日本全国で地震による被害が多発しています。特に生命を守る為にも、この耐震基準を満たす、耐震補強については意識したいところですね。

 

その他にもリフォーム済物件を検討する際に知っておきたい事があります。

自分で買ってリフォームするよりも割高な傾向

不動産会社の買取り再販売物件は、購入時の費用及びリフォーム費用の他、自社の利益も上乗せして販売していますので、一般売主様が売却するよりも割高な買い物になる可能性が高いです。

自分でデザインは選べない

既に仕上がっているものを購入するわけなので当然ですが、デザインを選ぶという事はできないですね。

引き渡しを受けた後の設備トラブルに対応してくれるかどうか

ここ、重要です。リフォーム済とはいえあくまで「中古物件」を購入するので、物件によっては設備機器全てがリフォームされているわけではないです。例えば、設置後5年経過している給湯器はまだ使用可能なのでそのままにしているなど、こういった「そのままにされている設備」については、不具合発覚後に修繕してくれない可能性があります。

メリットも当然ありますよ。

実物を確認して購入できる

注文住宅のように「完成イメージ」を持って建築したらイメージとは違ったものが出来上がってしまった。居間をもっと広くしたかった。とか、あくまで実物を見て買うわけですから、そういったイメージと違ったトラブルというものは無いですね。

即入居可

リフォーム済物件は往々にして即入居可です。購入してから引渡しまで最短ですと、一ヶ月で進められるケースもあります。

瑕疵保険加入の可能性アリ

売主、不動産会社によっては、瑕疵保険に加入している場合もあります。瑕疵保険に加入していれば、通常、物件引渡しを受けた後の重要箇所に関する責任負担(これを専門用語で「契約不適合責任」といいます)は一般売主様だと3ヶ月、不動産会社売主だと2年ですが、保険適用だと5年になります。さらに売主不動産会社が倒産しても問題なく適用になります。(瑕疵保険に関するより詳しい情報は以下のリンクをご参考下さい)

<参考リンク:日本住宅保証検査機構 瑕疵保険って何?>

https://www.jio-kensa.co.jp/insurance/hoken/

新築住宅よりも割安

当然ながら新築よりも割安で購入できますね。「家」にそこまでお金をかけたく無い、何世代にも渡って引き継がせる気もない。良い意味で「使い捨てる」気持ちで購入したい方にはお勧めです。

希望している立地での購入可能性が高まる。

建物よりも立地を重要視したいという方であれば、リフォーム済か否かに関わらずという話しはなってしまいますが、中古物件も視野に入れることで、希望する立地で購入できる可能性はぐっと高まりますね。

リフォーム済物件でも安心する為のポイント!

リフォーム箇所の確認をしよう!

大抵、物件資料に「リフォーム箇所」が記載されていると思いますが、現地でも実際に照らし合わせてリフォーム箇所を確認する。

さらにリフォームをしていない設備も把握しておく(将来の修繕計画の為に)そして、先に説明した、目に見えない部分を見る努力をする。(この目に見えない部分を見るコツは下記リンクをご参考下さい)

<参考リンク>

物件検討時の心得〜戸建の見えない部分を見る努力をしよう〜

 

ホームインスペクションを受けてみよう!

近年、認知度が高まりつつある、「ホームインスペクション」これは簡単に説明すると、建築士に建物の安全性などをチェックしてもらう事をいいます。

有料にはなりますが、インスペクションを依頼する事で素人だと分からない欠陥に気づいてくれる可能性もありますので、できれば依頼してみましょう。

 

建築施工会社の確認及びしっかりと検査を受けているか確認しよう!

購入前に、元々の建物の施工会社等を不動産営業マンに確認する事ができます。

また、建築当時にしっかりと公的機関による建物の検査を受けているかどうかも確認できます。必ず確認しましょう。

 

【まとめ】

 

いかがでしたでしょうか?リフォーム済物件の良し悪し、注意点のイメージは押さえられましたか?

この記事を読んでいただいた方が、少しでも安心できる物件へたどり着けることを願っています。

また、物件探しについてのアドバイス等については以下のリンクをご参考下さい

<より良い物件に出会う為のアドバイス>

物件がなかなか見つからない〜物件探しのアドバイス〜

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