【不動産売却手続きの流れと必要書類】をわかりやすくまとめてみました

こんにちは、不動産のお父さんです。

一生に一度あるかないかの不動産売却、買主様が見つかってから、どのような手続きを踏むのか分からないし、
必要な書類も分からないと、とても不安になりますよね。

本日はそんな

不動産の売却ってどんな手続きを踏むの？　事前に準備しておく書類はあるの？

という疑問に応えたいと思います。

この記事の信頼性として、

わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。
退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。
そんな、実践を経験してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、より
実務目線でのリアルな回答を行いますので、ご参考になるかと思います。

結論：不動産売却相談から物件の引渡しまでのステップは7つです。

初めに売却相談から引渡しまでのステップを図にします。

ステップ1）不動産会社への自宅査定依頼
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ステップ2）自宅の実査定
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ステップ3）不動産会社からの査定報告
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ステップ4）不動産会社への売却活動依頼
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ステップ5）不動産売買契約
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ステップ6）不動産引渡し準備
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ステップ7）残金決済

各ステップを詳しく説明していきます。

ステップ1）不動産会社への自宅査定依頼

まずはご自宅がいくらぐらいで売却可能なのか、自宅の査定依頼をしましょう。
売却査定は価格や、売却方法等、多くの会社からアドバイスをいただいて総合的に判断できるよう、必ず複数社に依頼しましょう。ここを面倒くさがって1社に依頼してしまうのかどうかが、自宅を高値且つ満足して売却する為の一つの分かれ道になります。

（自宅売却相談についてのより詳しいアドバイスは以下のリンクをご参考下さい）

<合わせて読みたい>

不動産売却におすすめの会社は？バートナーとなる不動産会社の選び方

必要書類は以下の通りです。

① 自宅の固定資産税納税通知書
② 自宅の図面

押さえておくべきPoint！

一　不動産会社へ売却相談をする際に、会社によっては事前に固定資産税の評価額及び間取りのイメージを付けておきたいという営業マンがいます。できるだけ答えられるように、上記必要書類2点は準備して相談しましょう。
二　査定依頼方法には、まずは簡単に価格イメージをつかむ「机上査定」と
より具体的な価格を算出する「実査定」の2種類がありますが、ここでは具体的に売却を進めることを前提としているので、「実査定」を依頼する事をベースに記載しております。
三　複数社に相談する意味として、様々な角度から情報を収集するという名目の他に、実は、信頼できる営業マンと出会うチャンスを増やしたいという意図があります。

ステップ2）自宅の実査定

売却相談で複数社とアポイントをとると、各会社の営業マンがそれぞれ自宅を訪れ、確認していきます。自宅の日当たり具合や隣接地がどうなっているか、設備の経年劣化状況がどうなっているかなどなど、当日は営業マンが自宅内見をしやすいよう、お部屋の片付けを事前にしておきましょう。

必要書類は以下の通りです。

① 自宅図面
② 固定資産税の納税通知書
③ 登記済権利書（もしくは登記識別情報通知）
④ 住宅ローンが残っていればその償還表

押さえておくべきPoint!

一　特に水回り設備は重点的にチェックしたいので、水回りが確認できるようにしてあげましょう。
二　まれに実査定の段階で大まかな金額を伝えてきて、売却依頼書面に記名するように話しをしてくる営業マンがいますが、断りましょう。この時点で強引に売却依頼を受けようとする会社にろくなところはありません。
三　登記済権利書を営業マンに見せるのが不安な方は、見せなくても良いです。但し、保管している権利書（もしくは登記識別情報通知）が本当に自宅の権利証であるかどうか必ず確認しておいて下さい。（結構な頻度で書類を間違えている方がいます）

ステップ3）不動産会社からの査定報告

実査定が終わって数日経つと、今度は具体的な査定報告を受けます。これはご自宅でもそれぞれの不動産会社の店舗で行っても、どちらでも構いません。
複数社に査定依頼を行うと、様々な価格提示と営業マンの経験談などから自宅売却へ向けてのアドバイスをいただけると思います。総合的に判断できるよう、面倒でも、実査定を依頼した会社全ての報告を聞きましょう。

必要書類は特にありません。

押さえておくべきPoint！

一　不動産会社によって提案価格に違いがあると思います。提案価格が高すぎるものはまずはとにかく弊社で受注したい。提案価格が低すぎるものは場合によっては不動産買取り業者へ誘導したいという意図を含んでいる場合がありますので、ここはしっかりと誠実に提案してくれている会社、営業マンは誰なのかしっかりと見極めましょう。

ステップ4）不動産会社への売却活動依頼

たくさんの不動産会社から提案を頂いて、この時点で価格のイメージや売却活動のイメージがついてきたことと思います。そしていよいよ売却依頼をするのですが、売却依頼方法は複数あります。（種類の説明については以下のリンクをご参考下さい）

＜参考リンク＞

知っておきたい不動産用語〜売却を依頼する為の契約＜媒介契約＞〜

ご自身に合った方法で売却依頼をしましょう。

必要書類は以下の通りです。

① 身分証明書
② 認印

押さえておくべきPoint！

一　一生に一度あるかないかの不動産売却です。高値で売却できるに越したことはありませんが、より信頼できる営業マンに依頼できると、満足のいく不動産売却に繋がると思います。

ステップ5）不動産売買契約

自宅の売却活動を開始すると、ご自宅の内覧などのお問い合わせを受けることになります。ご内覧いただいた方で物件を気に入ってもらえると、購入申込書を受けることになります。価格交渉、引渡しの時期など、売主様と買主様の条件が一致すれば、いよいよ買主様との不動産売買契約を締結することになります。当日は金銭の受け取りも予定しますが、契約書や領収書などは基本、不動産会社が準備してくれます。

必要書類は以下の通りです。

① 身分証明書
② 認印
③ 銀行通帳・届出印

押さえておくべきPoint！

一　契約日当日は買主様が一足先に店舗に向かい、重要事項説明を受けていると思います。重要事項説明の内容によっては、買主様も聞いていなかった事が判明し、一旦キャンセルされてしまう事もありますので、あらかじめ当日キャンセルがありえるという事を心に留めておきましょう。（優秀な営業マンであれば、大抵、契約日よりも前にこの重要事項説明を終えていますので、当日キャンセルの可能性は低いです）
二　契約書記名・押印後、手付金という科目で現金の受領を予定します。売買価格の5％程が相場ですが、例えば物件価格が3,000万円であれば、150万円の現金を受け取ることになります。大金を持ち歩くのは危険ですので契約後、すぐに銀行に預入れできるようにしておきましょう。

ステップ6）不動産引渡し準備

無事、売買契約が終了すると、いよいよ物件引渡しに向けて、ご自宅の整理、引っ越し作業が待っています。住宅ローンが残っている方はこの段階で銀行へ連絡し、何月何日に不動産の残金決済がある旨、及びローンの一括返済について打ち合わせをしましょう。

必要書類は特にありません。

押さえておくべきPoint！

一　住宅ローンの一括返済手続きについて、大抵の不動産営業マンは手続き手順などを教えてくれます。また、不動産会社は引越業者数社と提携しているケースが多いので、提携先の引越し会社だと割引を受けられる可能性もありますので聞いてみましょう。
二　引越し準備の過程で、物件の引渡しに必要な書類を紛失してしまう方がいます。不動産売買に必要な書類は必ず引越作業とは別の箇所で保管しておきましょう。

ステップ7）残金決済

いよいよ物件の引渡し及び残代金の受領を行います。大概は買主様が利用する住宅ローン依頼先の銀行で決済を行います。不動産営業マンが手続きの段取りを組んでくれますので、任せながら進めていきましょう。

必要書類は以下の通りです。

① 身分証明書
② 印鑑証明書
③ 登記済書（もしくは登記識別情報通知）
④ 物件の鍵
⑤ 実印と認印
⑥ 残代金受け取り先の銀行通帳&届出印
⑦ 売買契約時に受け取った契約ファイル

押さえておくべきPoint！

一　自宅の図面や設備取扱説明書一式は、重たいので現地に置いておきましょう。
二　売主様が「住宅ローン抹消手続き」や「住所変更登記」が必要な場合別途追加で書類を準備する必要があります。また、ローン抹消手続きがある場合、買主様から残代金が振り込まれた後、ご自身の融資先銀行へ向かい、手続きを行う必要があります。
三　全ての手続きが完了しましたが、物件現地にて引渡し確認を行います。買主様へ設備の使用の仕方や、生活する上で気を付けておくべき事を説明してあげて下さい。
四　引越し準備の過程で、物件の引渡しに必要な書類を紛失してしまう方がいます。不動産売買に必要な書類は必ず引越作業とは別の箇所で保管しておきましょう。