【不動産購入時の重要事項説明書】特に気をつけて見るべきポイント

こんにちは、不動産のお父さんです。

不動産購入の契約前には、皆様必ず重要事項説明という不動産を購入する上での重要項目をまとめた書類の内容について説明を受けます。

これは、不動産業者が買主へ必ず説明するように法律で義務付けられており、また、説明を受けたあとに買主様は説明を受けたことの証明として書面に記名・押印を行います。一つ一つ丁寧に説明を受けるとなるとそれだけで約2時間は時間の掛かる、なかなかボリュームのある内容となっています。

しかし、実際には約2時間も集中してこの「重要事項説明書」の内容を聞いていられるわけもなく、大抵のお客様は途中で集中力が途切れてしまいます。

本日は、そんな重要事項説明書の内容の中でも「特に集中して確認すべき点」について簡単にまとめましたので、不動産購入前にご一読頂ければと思います。

この記事の信頼性として、

わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。
退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。
そんな、実践を経験してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、より
実務目線でのリアルな回答を行いますので、ご参考になるかと思います。
目次

重要事項説明書の中でも特に重要な5項目

「重要事項説明書」というぐらいですからほとんどの説明項目が購入者にとって重要であるという事は当然です。しかしここでは中でも特に注視して確認すべき箇所をピックアップしておりますのでご確認下さい。

重要チェックポイント(1)登記記録に記録された事項

ここで記載されている項目は要するに、購入する物件の「所有者」とその物件に付随している「債権」の状況です。

・所有者は今回の売主様と同一人物で間違いないか。
・購入予定物件にわけのわからない「債権」が登記されていないか。

これら2点についてしっかりと確認しましょう。

特に数年前、東京で契約予定物件の土地所有者を偽って、多額の金銭を搾取するとんでもない詐欺事件が発生致しました。被害総額は数十億円にのぼりましたが、このような事件が身近なところでも起こらないとは限りません。

また、余計な「債権」(当然、物件契約時には仲介業者が)が登記されているせいで、予定していた物件の引き渡しを受けることができなくなる。というトラブルが発生する可能性があります。当然、重要事項説明書を作成する不動産営業マンがしっかりと事前に確認をするのですが、登記簿の債権記載欄(これを乙区といいます)で債権が抹消されたことを確認するのは、以外と分かりづらく、まれに調査漏れが起きてしまうことは事実です。

繰り返しになりますが、この2点については必ず、確認しましょう。

重要チェックポイント(2)都市計画区域

都市計画法上、

・建物を建てても良いエリアの事を 「市街化区域」
・原則建物を建ててはいけないエリアの事を「市街化調整区域」

といいます。

購入予定物件が「市街化調整区域」の場合、

・特例により当時建築された物件で再建築はできない可能性
・数年後の需要減により急激な不動産価値の低下可能性

などがありえます。
特に昨今では、リモートワーク推進により、憧れの田舎暮らしを実現させようと地方で物件を購入する方が少しづつ増えています。購入予定物件が「市街化区域」なのか「市街化調整区域」なのかについては必ずチェックするようにしましょう。

重要チェックポイント(3)建築確認・検査済証

建築確認とは
新築当時にしっかりと公共機関には図面の審査承認を得ている事の証し。
検査済証とは
新築当時の建物完成後、公共機関にてしっかりと検査を受けている事の証し

中には建築確認は受けているけれど、検査済証が無い物件も存在します。
(図面作成時には合法的な図面を作成していたが、いざ建築したのは建築基準法に抵触する建物である可能性が考えられます)

検査済証が発行されていない物件は

・住宅ローンが受けられない可能性
・構造偽装を行って建築している可能性

などが考えられますので、必ず上記2点の検査を受けているのかどうか、確認しましょう。

重要チェックポイント(4)融資特約内容の有無

物件を購入する際には、ほとんどの方が住宅ローンを組むと思います。不動産売買においては大抵の場合、

住宅ローンの事前審査承認
   ↓
不動産売買契約
   ↓
住宅ローン本審査&承認
   ↓
残金の支払い・物件の引き渡し

という流れで進んでいきますが、万が一、住宅ローンの本審査が「否認」された場合、契約を「白紙解除」しましょうというのがこの「融資利用の特約」です。

この特約が設定されていない場合、万が一住宅ローンの本審査が「否認」された場合、当然物件購入は難しくなるわけで、場合によっては売主様からの損害賠償の請求を受ける可能性もあります。

しっかりと本特約が明記されているのか確認するとともに、「融資利用先の銀行」についても記載されていると思いますが、融資利用先銀行が変更となっても本特約を適用できるのかどうかも含め確認しましょう。

重要チェックポイント(5)その他重要な事項

不動産営業マンにとって「重要事項説明書」とは、買主様に安心して物件を購入頂くためのものではなくて、しっかりと調査した結果を記載し、後でクレームが生じたとしてもこの重要事項説明書に予め記載しておく事で自分たちの身を守る為の書類です。

その調査した結果、物件ならではの懸念事項については、原則重要事項説明書最後の項目「その他重要な事項」に集約されます。

・物件周辺の懸念施設・隣接した土地への越境被害・加害状況
・売主様からヒアリングした懸念事項。過去に起きた事件事故等
・本契約における特別な約束事

これらの内容について記載がされており、重要事項説明書を行っているなかでも最も「こんな事聞いてない」が起きやすい欄でもあります。

契約に不利になる内容。引越し後にトラブルになりかねない物件近隣状況など、

少しでも記載がないかどうか、安心して購入できる物件なのかどうか
しっかりと確認しましょう。

【まとめ】

いかがでしたでしょうか。不動産を購入する上で重要事項説明を受ける事は本当に需要な事です。後で「これ聞いてなかった」というトラブルが生じないようにする為にも、しっかりと説明を受け、安心できる物件を購入できるように努めましょう。また、物件契約からお引渡しまでの流れを確認したいという方はこちらをご覧下さい。

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