【自分の不動産、賃貸と売却どちらが得するの?】比較の仕方をまとめます。

こんにちは、不動産のお父さんです。

主人が転勤になり、家族皆で引っ越しをする事になりそう。自宅を賃貸で貸したほうがよいのか売ってしまったほうがよいのか?

こんな悩み、抱えていませんか?

苦労して買ったご所有不動産、賃貸で貸す事で他人に使われるのも嫌だし、売ってしまったらもうそこには戻れません。どんな選択肢でも複雑な気持ちはついてまわりますし、どう判断してよいのか分からないですよね。

今回は、賃貸or売却、金銭的にはどちらが得するのか?という視点で比べる方法について簡単にまとめましたので、今後のご所有不動産運用の、ご判断材料の一つにしていただければと思います。

この記事の信頼性として、

わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。
退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。
そんな、実践と実績を残してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、より
実務目線でのリアルなアドバイスを行いますので、ご参考になればと思います。
目次

結論:賃貸と売却どちらが金銭的に得するのかは本当にケース・バイ・ケース

曖昧な結論で申し訳ありませんが、
ご所有不動産を賃貸で貸し出すのと、売却してしまうのと、どちらが金銭的に得するのかは本当にケース・バイ・ケースです。

理由—————

・その時勢の不動産価格トレンド
・賃貸想定賃料
・保有期間
・保有期間の想定修繕費用
・空室リスク
・税制優遇利用可否

などなど、比較検討する為には様々な要素を一つ一つ想定、計算する必要があり、すぐに結論がでるものではありません。ここでは、比較検討する為のヒントを書き出していきますので、一つずつ確認してみてみましょう。

比較作業その1)まずはともあれ査定依頼をしましょう

まず一番最初に今、売ったらいくらで売れるのか。今、賃貸で貸したらいくらで貸せるのか。査定依頼をしましょう。全ての比較はこの売却・賃貸双方の査定価格が整ってからになります。既に双方の査定価格を算出済みの方はどんどん読み進めて下さい。

まだ、どこの不動産会社にも査定依頼をしていないという方、売却査定も賃料査定も基本的には無料で行えます。各不動産会社からフォローの連絡など、面倒な連絡はかかってくると思いますが、査定を出さなければなにも始まりませんので、まずは一度査定依頼をしましょう。

比較作業その2)売却査定価格が今後10年でどうなっていくのか読み取ろう

不動産業者から査定報告を受けたら、次は不動産の売却価格が今後10年ぐらいのスパンでどのようなトレンドを形成していくのか、自分なりに読み解いていく必要があります。

はっきり言ってここは答えのない世界です。不動産営業マンだって断定的な事は言えない難しい話しですが、間違っていても良いのです。

あくまで自分の軸、自分の考察で今後10年のトレンドをある程度判断しなければ、これまた賃貸と売却の比較しようがないのです。

もっと、厳しい言い方をさせて頂くと、「そんなもの考えられない」という人はここで脱落です。比較も何もせず不動産は売却したほうが良いでしょう。

比較作業その3)売却時に掛かる諸費用を算出しましょう

今後10年の不動産価格のイメージが湧きましたら次は、色々な比較の為の要素を整理していきます。

まずは不動産売却時に掛かる諸費用を概算しましょう。

・仲介手数料
・契約印紙代
・各種登記費用
・一括返済費用(住宅ローン利用者の場合)
・境界明示費用(戸建&境界が不明瞭な場合)

大まかにこんなところでしょうか。また、各諸費用の算出の仕方が全く分からないという方はコチラをご参考にして頂ければと思います。

比較作業その4)賃貸で貸し出す時の年間入居率を想定しましょう

ここからは賃貸で貸し出す時の各種費用や、賃料収入の想定の仕方についてまとめていきます。

まずは年間入居率の試算です。

賃貸で貸し出す時、当然ながら常に入居者がいるとは限りません。

・募集期間中の空室期間
・一旦退去があった場合の退去後の原状回復及び再募集期間

これらは空室期間、要するに「収入がない期間」として想定しておかなくてはなりません。

また、立地・間取り・価格により、「すぐに成約する物件」「入居に時間がかかる物件」と、この入居率も物件により様々です。

どんぶり勘定で申し訳ありませんが、ここではご自身で85%〜95%の間ぐらいを想定してみて下さい。(物件に自信がある方は95%ですね、ちなみに95%だと4年間で空室期間は約3ヶ月間のみです。超優秀です)

比較作業その5)賃貸で貸し出すための年間維持費用を算出しましょう

ここが意外と落とし穴です。オーナー初心者の方も、
「こんなに維持費がある(掛かる)とは思わなかった」と貸して後悔する方多いです。しっかりと予測計算してみましょう。

・管理会社への月々の管理料
・不動産の維持・修繕費用
・固定資産税、都市計画税
・マンションの場合は月々の管理費、修繕積立金

大まかにこんなところでしょうか。また、不動産の維持・修繕費用は戸建orマンションにもよりますが、大抵の場合、(賃料の約5%)で計算しておくとある程度余裕のある計算になると思います。

比較作業その6)2年、4年、10年のスパンで売却、賃貸時どちらがお得か計算してみましょう

比較作業を1から順に行うと、添付の表を埋める事ができるようになっています。表を埋めて各賃貸スパンでの比較を行ってみて下さい。

表の黄色部分を全て埋めましょう。 最終的に表の右側部分で比較検討ができます。

比較検討する際の注意点

注意点:基本的に物件価格は減価する

不動産というものは、基本的には減価償却するものです。なので年々価格は下落するのが基本です。10年スパンでトレンドを読んでいく際には下落が基本であるという事を押さえておいた上で計算してみましょう。

重要!
とは言っても、ここ10年ぐらいの不動産価格は概ね右肩上がりです。(地域にもよります)2021年4月現在起きているこの不動産価格の上昇を「バブル」の再来だと考えている人が多数でしょう。今後もこの上昇トレンドが継続するのか、2021年、東京オリンピックあたりをピークに不動産価格は下落するのか、今、とても慎重な判断が求められていますね。

注意点:あくまで全てが想定という不確実性の中にいる

賃貸が得か、売却が得かという今回の試算は、未来の事を見越した全てが曖昧な不確実性の中での想定です。

4年後、10年後想定していた不動産価格よりも実際にはもっと上がった、下がった。という事は当然起こるものとして考えていた方が良いです。

注意点:売りたいときに売れない可能性

賃貸保有寄りで検討するにあたってのリスクとして、「売りたいときに売れないリスク」というものがあります。

オーナーが「売りたいから家を出ていってくれ」と借主に通知しても、なかなか出ていってくれないのが不動産業界の実態です。運良く退去してくれるとしても、相当な額の「退去費用」を求められる可能性があります。

賃貸オーナーの立場は年々弱くなっています。それだけ法律は「賃借人」を守るようにできています。

賃貸中物件として売ることもできるのですが、大抵の場合空室物件(居住用)として売却するよりも相当安くなってしまいます。

この「売りたいときに売れないリスク」はとても重要ですので必ず頭の中に叩き込みましょう。

注意点:賃貸保有を行うことで却時税制優遇が受けられなくなるリスクがある

この記事を書いている2021年4月現在ですと、住んでいるご自宅を売却する際には、「居住用財産の非課税制度」という税制優遇(売却益が出ても3,000万円までは非課税等)を受ける事ができる可能性がありますが、これは原則、「居住の用の供さなくなってから3年以内(要するに、住民票を他へ移してから3年以内)」に売らなくてはいけません。

賃貸で貸し出す事で、この税制優遇が受けられなく可能性があります。

注意点:賃貸で貸す事であなたは、消費者ではなく、事業者としてみなされます

事業者という事は、毎年確定申告の義務が生じることになります。また、重ねて
賃貸は圧倒的に借主(消費者)を守るように法整備がなされています。事業者に優しく無いです。借主との交渉事は不利になりやすいという事。肝に命じておいたほうが良いです。

【まとめ】

・賃貸・売却どちらが金銭的に得するかはしっかりと吟味が必要。
・オーナー業は「事業者」としてみなされる為、それなりのリスクを背負う覚悟が必要。
・全てが不果実性の上で試算をする為、想定に自信がない、曖昧な判断をしたくないという方は売却してしまった方がよい。
以上です。

今後、さらに不動産を賃貸で貸し出すという事を「投資」という切り口で深堀りした記事を書きたいと思います。

また、今回の記事を読んで「わたしはあくまで売却1本で考えた方が良いな」と感じた方も、不動産のご相談は1社だけでなく、複数社に相談しましょう。理由についてはコチラをご参考下さい。

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