【自宅住み替え検討中】購入が先?売却が先?どちらが良いのかご自身に合った方法を解説。

こんにちは、不動産のお父さんです。

「そろそろ子供も大きくなってきたし、生活音トラブルも回避したいからマンションから戸建てに住み替えたい。」

「長年戸建てに住んできたけど、そろそろ維持管理も大変だ。マンションに引っ越したい」

不動産営業を行っていると、このように考えて「お住み替え」をご検討される方が多くいらっしゃいますが、皆様、売却が先が良いのか、購入が先が良いのかで悩まれるようです。

結論としては、「どちらにもメリット・デメリットがあり、どちらが良いというものではない。」

となってしまうのですが、本日はそのメリット・デメリット、自分にはどちらが合っているのか判断できる情報をご提供できればと思います。

この記事の信頼性として、

わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。そんな、実践と実績を残してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、より実務目線でのリアルなアドバイスを行いますので、ご参考になればと思います。

目次

まずは基本:お住み替え計画には「売り先行型」と「買い先行型」の2種類の方法があります

ここでは各売り先行型及び買い先行型がどのようなもので、実際にどのような軌跡をたどってお住み替えを成功させるのか、イメージ図を用いてご説明致します。

特に軌跡のイメージ図は重要です。読みながらご自身の頭の中でも実際に想像してみて下さい。

「売り先行型」とは

読んで字のごとく自宅売却を先に進める方法です。
自宅の売却活動を行い、晴れてご契約となってから物件の引き渡し日までに購入物件を見つける事になります。買主様によりますが、大抵の場合物件のご契約からお引渡しまで通常だと3ヶ月、最長で半年ぐらい猶予を頂きます。。

「売り先行型」のイメージ図

「買い先行型」とは

お住み替え先をまず探し、ご契約となってからご自宅の売却活動を開始する方法。売却先行型に比べ物件探しに期間が限定されているわけではないので、ご自身に納得がいくまで物件探しを行うことができます。

「買い先行型」のイメージ図

売り先行型のメリット・デメリット


メリット1)売却価格が確定しているので資金計画が立てやすい

ご自宅がいくらで売買されるのか分かりますので、ご購入物件にいくらまでご予算を組むか計画しやすいです。

デメリット1)売れてから住み替え先を探すまでのタイミリミットが短い

先程の説明にも記載しましたが、売却のご契約を行ってから大抵の場合は3ヶ月程度が引き渡しまでの猶予です。稀に半年待ってくれる買主様もいらっしゃいますが、本当に稀だとお考え下さい。

当初売却条件に「引き渡しは半年後」と謳う事もできますが、それだとなかなか買主様も現れません。得てして買主様は気に入った物件があればすぐに引っ越ししたいものです。あくまで入居まで半年待ちの物件と謳うのであれば値段で調整、つまり、一般相場よりも割安にした方が良いです。

デメリット2)最悪仮住まいの覚悟が必要

売却の引き渡しまで3ヶ月〜半年猶予を頂いても、購入先が見つからなかった場合には仮住まいしなくてはならなくなります。2度の引っ越し費用、荷造りなどなど、金銭的、精神的負担がのしかかります。

買い先行型のメリット・デメリット

メリット1)じっくりと物件探しをする事ができる

自身が納得いくまで物件探しを行う事ができるのはメリットの1つでしょう。売却活動を行っているわけではないので、期限等のプレッシャーを感じることなく物件探しができます。

メリット2)仮住まいの必要は無い

売却先行ですと仮住まいリスクがありますが、購入先行だとそのリスクはゼロです。予期しない金銭負担が無いもメリットの1つですね。

デメリット1)売却価格が不透明な中での買い替えの為、資金計画が分からない

購入先行とはいえ、ご自宅の売却査定は先に行います。ある程度の自宅売却価格を掴んでおく為です。しかし、あくまで査定価格は目安の金額です。実際に売れる金額とは乖離が生じてしまう為、売却価格による余剰資金を期待するのは危険です。また、査定価格は不動産会社によって本当の査定価格よりも釣り上げられている可能性があります。査定は複数社に依頼ししっかりと客観的に、希望的観測を持たずに予測しておくべきでしょう。

デメリット2)自宅を売却しなければ買えない場合、最終的には自宅買取りの可能性も有

自宅売却資金を住み替え先物件の資金として充当する事が前提の場合、購入先行ですと、万が一期限までに売れなかった場合、自宅を転売業者に買い取ってもらわなくてはなりません。「購入先物件の残金決済を迎えるけど資金が無いです」は違約(契約違反)として大トラブルに発展します。

そうはならない為に、あらかじめ自宅が売れなかった場合には購入先物件の契約を白紙解除にする事ができる特約(契約に関する特別な約束事)を結ぶ事ができますが、仲介業界の実態として(経験上)、この白紙解除条件付きという買主様の要望を受けいれてまで契約しようとする売主様はほとんどいません。

考えてみてください、売主様も、契約後はお引越し先を探す事になります。買主様次第で契約白紙解除になってしまう条件では、白黒はっきりするまで、身動きがとれないのです。そんな特約を受け入れる売主様は本当に稀です。

トラブルなく住み替えを実現させる為に住み替え対応経験豊富な営業マンにお願いしましょう

住み替え契約は仲介としての難易度は少し高めです

不動産仲介営業マンは、お住み替えの契約となると、のちのち売主様、買主様間でトラブルとならないように、通常の契約時よりも多くの特約を結びます。また、お住み替えのご計画プランを時系列でしっかりと頭に叩き込んでいる必要があります。正直、経験の浅い営業マンでは若干不安がつきまといます。

特約とは、具体的な例をあげますと、

買い替え特約

売主様が売り先行で自宅を先に売却し、購入先物件の契約を行う際に結ぶ特約です。売却物件が万が一、自分の責任に帰す事なく解除となってしまった場合に、今回の住み替えの為の購入契約も白紙にさせて下さいという内容です。
この特約が実行される為には、しっかりとした理由が必要となります。

引き渡し猶予

通常、不動産取引では残金決済と同時に売主様は買主様にご自宅の鍵を渡します。しかし、売主様がご自宅売却資金を元手に住み替え物件を購入する場合、
仮住まい回避のために、引き渡しに猶予を頂くケースがあります。期間は大抵1周間ほどです。売主様は残金決済後1周間以内に、購入先物件の残金決済を終えて、お引越しを完了し、後日鍵を買主様へお渡しする流れとなります。

先行引き渡し

残金決済前に物件を引き渡ししてしまう特約です。関連リスクが高く、仲介業界の実態としてはほとんどこの特約は結びません。これは、物件の残金決済の前に物件の引き渡しを受けてしまうという特約なのですが、大抵の場合、上記「引き渡し猶予」を用いる事で解決する事がほとんどです。

連動契約

売主としての立場の契約と買主としての立場の契約を連動させる特約です。いずれか一方の契約が白紙になった場合、連動してもう片方も白紙とする特約です。住み替え案件の実務としてはあまり利用されない特約です。

お住み替えを成功させるコツ

できるだけ売りも買いも1社になるようにしましょう。

ご売却はこちらの不動産会社、ご購入はこちらの不動産会社となってしまうと、お客様のお住み替え計画の為に不動産会社同士が連携する。場合によってはお客様自身がしっかりと住み替えの時系列を整え調整していかなかればなりません。

ちなみ1000件以上の契約をこれまで行ってきましたが、お客様自身でお住み替えの時系列を整理して組み立てている人を見たことはありません。
それだけ複雑ですし、計画を間違えると大トラブルに発展する可能性があるリスクの高いものです。

不動産会社同士で連携がとれれば良いのですが、残念な事に不動産営業マンも他のライバル会社の契約まで親切に対応する人はあまりいないのが実態です。

できるだけ、売りも買いも1社にお願いして、ご計画とご契約がスムーズに進むように努めましょう。

住み替え計画における税制特例を確認しておきましょう。

お住み替えの時期、物件によっては税制優遇措置が受けられる可能性があります。事前にしっかりと調べておきましょう。売却と購入時期があまりに離れていると優遇措置が使えない可能性もあります。

【まとめ】

メリット・デメリットを記載してきましたが、経験上の話しでいくと、圧倒的に「売り先行型」でご計画を進める方が多かったです。

はっきり書いてしまうと、
ご自宅の売却に気を揉まなくても、潤沢な資金を充当できるのであれば買い先行(最悪、自宅が期日までに売れなくても物件購入はできる資金がある)。自宅売却価格もしっかりさせないと資金計画に余裕は無い。という方は売り先行の印象です。

また、お客様のご意見の中では、
「買い替え先もおしり(タイミリミット)が決まっている方が、真剣に探すし、ある程度妥協もできる」
とおっしゃる方もいて、妙に納得した記憶があります。

いずれにしても、お住み替えを計画されるお客様のほとんどが、人生最後の不動産売却・購入として計画します。トラブルなく安心できるお取引ができる為に、ご満足のいくお住み替え計画が実現できるように、担当の不動産会社をしっかりと吟味して、信頼できるパートナーを見つけましょう。
その為には、不動産会社は1社ではなく、必ず複数社へ相談しましょう。

こちらの記事では複数社へご売却のご相談をする理由をより深堀りしておりますのでご参考にどうぞ。「大手以外も含めて、最低5社には相談しましょう。」

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