こんにちは、不動産のお父さんです。
本日は、不動産購入を検討する際にご年収に適正な予算の考え方についてアドバイスさせていただきます。
この記事はこんな悩みを抱えている方へ向けて書いております。
序：【経験談として】住宅ローンを最大限借りようとする方が圧倒的に多い。
不動産営業をしていると、とても感じる事なのですが、皆さん、自分たちのご年収で借りられる最大額までをご予算としている方が本当に多いです。
最大額まで借りるという考え方をすると、銀行の審査基準では返済比率概ね３０〜４０％で見ているという事になります。（銀行によって基準は異なります）
ここで重要なのは返済比率が３０％を超えてくるという事は年収の３分の１は自宅のローンで消えるという組み立てだという事です。
これって、はっきり言って生活が組み立てられるとは思いません。
根拠を示します。
例として
家族構成：夫婦２人＋こども１人（保育）で考えてみます。
ご年収5,000,000円
返済比率 30%＝年間支払額 1,500,000円
各種税金・社会保険を差し引くと、大体手取りで年間4,200,000円ほど。
4,200,000円-1,500,000円 ＝ 2,700,000円
2,700,000円/12 = 225,000円（月々の生活費）
【月々費用目安】
- 水道等光熱費
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・水道代 約５,000円
・電気代 約12,000円
・ガス代 約8,000円
- 食費
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・自宅 1日 約2,000円 × 30日 ＝ 約 60,000円
・外食 1回 約6,000円 × 2日 ＝ 約 12,000円
- 通信費
-
・携帯 月々 約8,000円 × 2人 ＝ 約16,000円
・ネット回線 月々 約4,000円
- 教育費
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・保育料 約30,000円
- 生活日用品
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・生活必需品 約10,000円
- 保険料
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・生命保険料（夫） 約20,000円
・生命保険料（妻） 約10,000円
・学資保険 約10,000円
- 車両維持費
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・車両ローン 約20,000円
・燃料費 約20,000円
- レジャー費用
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・休日の遊び費用 約10,000円
- お小遣い
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・夫 約30,000円
・妻 約20,000円
合計 約307,000円
返済比率30%で月々生活に回せる費用は225,000円です。
もはや赤字で全く成立していないです。
上記内容のところどころを削っていけば、225,000円まで削減できますでしょうか？約82,000円の調整が必要です。とてもじゃないですが、現実的じゃなく
削減できたとしても、生活に全然余裕が無いことが分かります。
という事は、返済比率４０％ともなると、もはや生活をしながら返済できる額とは到底言えないわけです。
重要！
銀行で貸してくれる金額は返せる金額というわけでは無い。
それでは返済比率をどれくらいで組み立てると良いのでしょうか？ 試算してみます。
【家族構成：先程と同じ、夫婦２人＋こども１人（保育） ご年収5,000,000円】
返済比率25％の場合
返済比率 25%＝年間支払額 1,250,000円
各種税金・社会保険を差し引くと、大体手取りで年間4,200,000円ほど。
4,200,000円-1,250,000円 ＝ 2,950,000円
2,950,000円/12 = 248,000円（月々の生活費）
先程の試算で月々掛かる生活費は約307,000円ですので
まだまだ赤字です。
返済比率20％の場合
返済比率 20%＝年間支払額 1,000,000円
各種税金・社会保険を差し引くと、大体手取りで年間4,200,000円ほど。
4,200,000円-1,000,000円 ＝ 3,200,000円
3,200,000円/12 = 約266,000円（月々の生活費）
先程の試算で月々掛かる生活費は約307,000円ですので
まだ赤字ですが、差額はあと41,000円です。
削れる部分を削れば、なんとか成立するのではないでしょうか。
こうして考えていくと、返済比率は20%でもやっとギリギリ毎月プラスマイナス０にできるかどうかなのです。という事は最低でもこの返済比率20%を上限として考えておくべきなのです。
結論：物件価格は月々の支払額をどれくらいするべきかまず考えてから逆算し、
少なくとも返済比率で20%を上限とすべき。
良い家とは何か根本的なところを整理しましょう。
物件を見ていると、どうしても、
「見栄えの良い、おしゃれな家に住みたい」
「立地の良い、場所に住みたい」
などなど様々な欲求が生まれます。
しかし、その欲求の根源にあるものは、「周りから羨ましがられるような家に住みたい」
という気持ちである事が多かったりします。
物件を探す上で「良い家」とは何か、家族でも事前に話し合ってみましょう。
生活が多少苦しかろうが、オシャレでモダンな家に住みたい
家にお金をかけるつもりはない、趣味にお金をかけられるよう、費用は抑えたい
様々な意見、気持ちがあると思います。
ここで、体験談を交えて、アドバイスさせていただきたいのは、
やはり返済比率を抑えて、月々の支払いを楽にする事が、日々の生活にとても余裕が持てるという事実です。
わたしくしは当時、中古マンションを返済比率８％で購入しました。
当時の年収は６６０万円。月々の支払いは２５０００円。ボーナス月は１２００００円の加算。逆算すると返済比率は８％です。（ここまで極端に返済比率を減らす必要性は無いですが…）
建物は昭和年代の古い物件でしたが、室内をリフォームして今でも快適に生活しています。
そして何よりこの物件を購入してよかったと思えるのは、転職した際に自宅ローンの事を一切気にする必要がなかった事です。転職して１年目、２年目と例え年収が落ちても、返済に困る事はないと確信していたので、精神的な不安が少ない、というかほぼ無く、転職活動を行えました。
そして、今では仕事をしながらこうして、ブログも書くことができています。
（以前の会社では絶対にできない事でした。）
万が一、返済比率MAXで物件を購入していれば、月々の返済額はボーナス無しで１３〜１５万円。とてもじゃないですが転職を考える余裕は無かったでしょう。（必死に会社にしがみついていたでしょうね…）
主張として…
「良い家」とは
大前提として、「維持管理に負担が無い」家という事
返済額余裕があれば、その後の人生に変化が起きても、落ち着いて対処できます。
家はあくまで家族に負担なく、健康的に、楽しく生活ができるものであって欲しい。これを、これから物件を購入される方にも声を大にして言いたいのです。
また、物件購入に関するご予算の組み方について整理ができた方は、次に物件探しのアドバイスをご紹介します。
是非、ご一読下さい。
