こんにちは、不動産のお父さんです。
物件探しと平行して住宅ローンの勉強をしているけど、どこがおすすめなのか分からない。
自分に合った借り方がどのような形なのか検討がつかない。
本日はこのような悩みに応えたいと思います。
この記事の信頼性として、
わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。
退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。
そんな、実践と実績を残してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、より
実務目線でのリアルなアドバイスを行いますので、ご参考になればと思います。
まずは住宅ローン商品の概要を把握しましょう。
住宅ローンには様々な種類の商品がありますが、大きく分類すると、３種類に分かれます。
１ 変動金利
半年に一度金利の見直しが行われるローンの組み方です。金利が下がれば毎月の返済額は下がりますし、金利が上がれば毎月の返済額は上がります。
２ 固定金利
ローンの借入期間中は一定の金利とする商品です。各銀行が提示する基準金利が変動しても、設定金利は変更無く一定の返済額に抑えることが可能です。
３ ミックス
借入額を分割し、それぞれに当てはめるローン商品を組み立てる方法です。
例えば借り入れ4,000万円だとして、固定金利2,000万円、変動金利2,000万円の分割で借りるという方法があります。
返済額という視点おいては
ハイリスク・ハイリターンを希望されるのであれば「変動金利」
ローリスク・ローリターンを希望されるのであれば「固定金利」
ミドルリスク・ミドルリターンを希望されるのであれば「ミックス」
を主軸として考えるイメージです。
まずはこの基本を覚えておきましょう。
ポイント
固定金利商品には更に、期間固定型と全期間固定型に分類されます。
期間固定型 3年 5年 10年と当初期間を定め、期間満了時に改めて固定期間を選ぶタイプ。
全期間固定型：その名の通り、借入期間中の金利を全て固定とする方法。
次に銀行毎の特色をまずは抑えましょう。
■都市銀行
主に主力商品として「変動金利」を押しており、
大きな資本力を武器に大口の融資に強いイメージ。
審査は他地方銀行等に比べ厳しい傾向。
■地方銀行
主な主力商品として「固定特約型」を押しており、
地方ならではの特色を生かした、融資をしているイメージ
他行との差別化の為に「団体信用生命保険」に独自色を加えている事が多い
■信用金庫
地元法人への融資に強く、審査基準が一定ではなく、これまでのお付き合いの経歴等を勘案し、
また各支店ごとの決済権が都市銀行や地方銀行よりも強いイメージ
■労働金庫
労働組合や生活共同組合等が資金を出しあい、利用しあう事で運営される金融機関。
基本的に一般労働者向けのローン商品を用意しており、自営業者への融資は原則行っていない。
一般企業に入社し労働組合に加入すると、ろうきんの組合員となる事が多い。
■ネットバンク
店頭窓口を無くす事で人件費を削減し、その分、借入時の金利や充実した「団体信用生命保険」が受けられる。
手続きは基本的に借り入れ者自らがネット上で行い、必要書類等の郵送も原則自分で行わなくてはならない。
上記内容を大まかに把握した上で、
住宅ローンの考え方（あくまで初期イメージとして）を順に見ていきましょう。
ご自身で金利の動向にも目を光らせ、金利の恩恵をできるだけ受けたいという方は「変動金利」がベースになるかもしれませんし、金利の動向など一切見たくない、気にしたくないという方は「固定金利（全期間）」をベースに考えるのがよいかもしれません。
住宅ローンを組む際には、大体の金融機関で「団体信用生命保険」への加入を必須としております。
保険の商品は銀行によって様々です。
死亡保険のみ
がん保険付き
３大疾病付き
８大疾病付き
女性ならではの疾病付き などなど
ご自身が既に加入されている生命保険の内容や、ご年齢等を考え、どのような団信に入るべきか話し合いましょう。
銀行では独自の審査基準により住宅ローン申込者の審査を行い回答します。場合によっては希望通りの借入額へ届かない可能性や場合によっては借入れ不可という回答になるケースもありえます。
また、団体信用生命保険も保険会社独自の審査となり、申込者の内容によっては希望通りの保険に加入できないケースもあります。
銀行の事前審査は複数社へ依頼する事が可能です。
１社だけでなく複数社へ依頼し、裾野を広げて審査をしましょう。
【個人的見解】今後の金利動向考察
バブルが弾けてから金利も大きく下がり、ここ数十年低金利が続いてきました。
2016年１月には日銀がマイナス金利導入を発表し、住宅ローン金利は低水準のままとなっております。2021年4月時点で最も実行金利が低い銀行で0.4%を提供している状況です。
果たして、このまま金利の低水準が継続するのでしょうか。
個人的見解を記載させて頂くと、これから数年間で金利は上昇していくのではないかと考えています。
理由：世界にお金が溢れているからです。
今、世界ではコロナ禍における経済対策としてどんどんマネーを市場に流しています。行き場の無くなったマネーの投資先として不動産も高く売れるようになり、東北震災復興から始まった不動産価格の上昇は更に過熱。もはや株価や不動産投資といったマネーがマネーを作る仕組みは、実態経済を全く伴っていないゲームになっております。
中央銀行が金利を引き上げる事で、各銀行の融資基準等の引き締めを行い市場にお金が回らなくする事で調整を図る。
その機会がそう遠くない未来で起こるのではないかと思います。
【まとめ】
・変動金利が良いのか固定金利が良いのかまず検討する。
・団体信用生命保険の内容についても検討する。
・上記２点のイメージができあがったら、複数の銀行へ審査依頼する。
また、物件を探しているけどなかなか希望通りの物件が見つからないという方はコチラの関連記事が今後のご参考になるかもしれませんので、是非、ご一読下さい。
