【知っておきたい不動産用語】物件申込みから引渡しまでに目にする用語

こんにちは、不動産のお父さんです。

不動産の申し込みをしたんだけど、契約からの手続きの流れの中で、専門用語がたくさん出てきて、よく理解できない

本日はこのようなご相談に応えたいと思います。

この記事の信頼性として、

わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。

退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。

そんな、実践と実績を残してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、より

実務目線でのリアルなアドバイスを行いますので、ご参考になればと思います。

目次

お申込みからお引渡しまでの流れをベースにその場面でより重要な用語を抽出し説明していきます。

段階1)お申込み

手付金

売買契約の際に売主様へ支払う一時金。通常は売買代金の一部として充当される。(頭金のようなイメージを持って頂けると良いかと思います。)売買契約成立の為の要件とする場合がほとんどで、契約後、何らかの理由により契約を解除する場合には、この手付金を1つの基準額として契約の解除金や違約金の設定をする事が多い。

お申込書に手付金額の記載欄があるのでいくら準備するのかを決めて記載する。
(慣例的には売買代金の5~10%)

内金

売買契約成立後に売買代金の一部として買主様から売主様へ支払う金銭。不動産売買契約の取引ではほとんど内金の設定を定めることは無い。

建物の請負契約(新築)などではよく見られるが、法的な性格はほとんどなく、
どちらかというと、新築を建てる際に一時的に建築請負業者が負担する金銭(下請けへの支払い。新築請負業者が建物完成まで一銭も施主から受け取れないとなると、この下請けへの先払いが辛い)を少しでも楽にしたいという意味合いが強い性質のものだと考えても良いと思います。

残金

売買代金から手付金(&内金)を差し引いた残りの金額の事。
不動産売買では通常、残金支払と同時(同日中)に物件の引渡しを受ける事が多い。
買主様が住宅ローン利用であれば、ローン利用先の銀行ブースを借りて、現地にて振り込みを行う。

事前審査

不動産のお申込みと同時に申し込んだ物件を担保とした場合の住宅ローン事前審査を行う。
通常、各銀行では事前審査用の書類があるので、書類に記入し、また、必要書類(源泉徴収票等)を準備し審査を依頼する。事前審査が承認となれば、ほぼ、その買主様の資金の担保はOKという解釈で売買契約を行う。

*稀に、以前違う物件の事前審査がOKだったので、審査不要ですとおっしゃる買主様がいますが、物件自体の評価や調査も銀行は行うので、あくまで売買契約の為には、申し込んだ物件そのものでの事前審査の承認が必要です。

諸費用

売買物件の価格以外に引渡しまでに必要となる諸経費。
売買契約の印紙代や登記費用、仲介手数料など。諸費用の詳細はコチラをご参考下さい。






段階2)売買契約

特約 (融資特約)

売買の契約に関する特別な約束事。
たとえば、売買の契約後の買主様は融資の本審査を行いますが、万が一この本審査が否認された場合には、
契約を白紙解除できるという特約をつける事が多いのですが、これを「融資特約」といいます。

買主様、売主様間の売買契約に付随させる特別な約束事。という意味合いです。

契約不適合責任

「売買において引き渡された目的物が、種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」場合、物件の引渡しからあらかじめ設定した期間内においては、売主様側にてその契約に不適合と該当する箇所について修繕・修復等の措置をとらなければならないとする取り決めを言います。

*契約の取決め上、上記責任を免責とする事も可能です。

境界明示義務

売主様の責任と負担において、売買の目的物(土地)隣接する土地との境界をはっきりと明示する義務を言います。
通常、土地においては隣接地との境界に境界標というものが有り、(四角形の土地であれば、四隅で四箇所にあるハズです)上部に十文字が刻まれています。十文字の交点が境界点となります。

*十文字ではなく、矢印形の境界標もあります。
*四隅の境界標を明示するだけではなく、しっかりと土地の辺長も明示する義務があります。

重要事項説明

宅地建物の取引において、宅建業者(不動産業者)が買主様に対して説明する、契約上重要な事項。
その重要事項をまとめた書類を重要事項調査説明書といい、宅建業者は宅地建物取引士により売買契約前に買主様へ説明する義務を負っています。

*買主様にとって大切な内容がたくさん記載されていますので、しっかりとこの重要事項説明を聞くようにしましょう。

仲介手数料

中古不動産を購入する際に、仲介業者へ支払う手数料。
(売買代金×3%+6万円)×消費税にて計算する。
仲介業者は契約時に半金、残金決済時に半金を受領する事ができるが、多くの場合、残金決済時に全額で支払っている。






段階3)本審査

固定金利

原則住宅ローン借り入れの際、全期間に渡って金利が変わらないタイプの型。

一定期間金利が固定されるタイプもあり、「固定金利期間選択型」と呼ばれる。

*固定金利期間選択型には通常、3年、5年、7年、10年固定がメジャーラインナップです。例えば3年固定の商品を選択すると、融資実行から3年後に再度商品の選択時期が訪れます。その際に何も選択しなければ自動的に後述する「変動金利型」に切り替わります。

変動金利

定期的に金利の見直しが行われるタイプの型。基本は半年に一度金利を見直す。
見直しの際に金利が上昇すれば返済金額も上がり、減少すれば返済額も減る。

元利均等返済方式

住宅ローンの返済方法の1つ。借入額の元金と利息を合わせた返済額を一定とする方式。
同条件で借入れを行った場合、後述する元金均等返済方式よりも最終的な利息額は増える仕組みになっている。

元金均等返済方式

住宅ローン返済方法の1つ。借入時からの返済額について元金部分を一定とする方式。
同条件で借入れを行った場合、元利均等方式に比べ最終的な利息額が減るようになっている。

フラット35

住宅金融支援機構と全国の各金融期間が提携して扱う「全期間固定型住宅ローン」
銀行が用意している住宅ローン商品に比べ、借入れを行う為の条件は割と易しい傾向がある。
ただし、団体信用生命保険が充実していないケースも多く、メリット・デメリットはしっかりと抑えておくべき。






段階4)金銭消費貸借契約

保証会社

現在では、多くの銀行で住宅ローンを組む際には連帯保証人を必要とせず、代わりに各銀行指定の「保証会社」へ保証料を支払う事によって連帯保証人のような役割りを担ってくれる。

*住宅ローンを組むにあたって、この保証会社との契約はほぼ必須だとお考え頂いた方がよいと思います。

保証料

銀行と住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)を結ぶ為に必要な費用。現在住宅ローンを組む際には連帯保証人を必要とせず、代わりに各銀行指定の「保証会社」へ保証料を支払う事によって連帯保証人のような役割りを担ってくれる。

火災保険

戸建・マンション限らず、物件購入の際には火災保険加入が必須。(住宅ローンを組むための必須要件となっている)2021年現在では最長で10年間の火災保険に加入する事ができ、原則住宅ローン借入れ年数分の火災保険加入必要。(借入年数が35年であれば、11年目以降も継続して火災保険へ加入する胸の書面提出を必要とする銀行が多い)

抵当権

住宅ローン借入れの担保として購入物件に登記する銀行の権利。万が一住宅ローン支払いが滞った場合。銀行は抵当権を実行し物件を競売にかけ、ローン残額の一部回収を行う権利を有する。

オーバーローン

物件価格以上に借入れを行う事。例えば物件価格の他、購入諸費用が300万円必要だったとして、物件価格+300万円の借入れを行う事。

*銀行によってはオーバーローンについて諸費用部分に該当する貸し出し額については金利を高く設定する場合があるので、必ず確認しましょう。






段階5)残金決済

登記

登記には色々と種類がありますが、ここでは「所有権移転登記」を指します。

*登記簿上の所有者欄に自身の住所・氏名を記載(登記)する事を所有権移転登記といい、不動産の売買においてほぼこの登記という作業は必須となります。

登記手続きには、登録免許税という税金が掛かり、費用を負担するのは原則買主側です。

登記識別情報通知

昔でいう「登記済証・権利証」の事。2004年の不動産登記法改正により、権利証(登記済証)の代わりに登記識別情報通知というものを受け取るようになり、通知書の中にはシールで隠された固有の記号・番号が記載されています。この記号・番号がいわゆる物件の所有を証明するものとなる。

融資実行

銀行での住宅ローンの実行手続きの事。実行されると自身の口座に借入金額が振り込まれ、その金銭を基に売主様へ残金を支払う。

*銀行によっては直接売主様指定口座へ借入金額一部を振り込むケースもあります。

司法書士

登記手続きの専門家。残金決済の場にお越しいただき、売主・買主の登記に必要な書類を確認し、決済後法務局にて登記手続きを行う。報酬額等の目安につきましてはコチラをご参照下さい。

*現在では法務局にいかず、ネット上で登記手続きが行えるようにもなっています。

引渡し

残金決済と同時に物件を譲り渡す事。銀行にて売主様から買主様へ鍵を渡す事で手続き完了とする場合もあれば、物件現地にて引渡し説明を受けて鍵を受け取るケースもある。




まとめ

最後までお読みいただきありがとうございました。

不動産用語を1から10までとなると、本日ご紹介した用語以外にもまだまだ多くの言葉を調べる必要がありますが、そこまでしなくても本日の内容を抑えて頂ければ、不動産購入時に「分からない」という事はほぼないハズです。

また、物件を探しているけどなかなか見つからないという型はコチラの記事を読んでみて下さい。ご参考になる情報が掲載されていると思います。

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