【不動産契約時の注意点】抑えておきたい契約に関する重要な事

こんにちは、不動産のお父さんです。

不動産の契約って難しい文字ばかりだし、何に注意して見れば良いのか分からないものです。

本日は、これから大切な不動産購入のご契約を控えている方へ向けて、

ご契約時に注意して見るべきポイントをご紹介しますので、

是非、ご参考下さい。

*不動産のご契約時には、事前にごご契約や購入予定物件についての大切な事をまとめた、「重要事項説明」という説明を受けます。本日は、この重要事項説明時及び売買契約時、双方におけるポイントを分けてご紹介します。

この記事の信頼性として、

わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。

退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。

そんな、実践と実績を残してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、より

実務目線でのリアルなアドバイスを行いますので、ご参考になればと思います。

目次

売買契約時「売買契約書における注意点」

売買代金

これはもう書くまでもなく、というぐらいの重要ポイントですね。売買代金が間違えていないか必ず確認しましょう。

体験談として、100件に1件ぐらいはこの売買代金、間違えている事があります。(間違えた事があります汗)どんな時に間違えるかというと、当初の価格設定から値引き交渉が入り、最終的に売買代金が変更となりご契約になった時です。

手付金及び手付解除期日

手付金とは、売買契約時に売主様へお渡しする、頭金のようなイメージです。

通常だと、売買代金の5%〜10%に設定している事が多いです。

また、大抵の場合は売買代金に充当される金銭として扱いますが、稀に売買代金とは別になっている事があります。特にこの点を注意して確認しましょう。

そして手付解除期日ですが、これは

「当該期日までであれば、売主様も買主様も手付金を放棄する事によって契約を解除する事ができる」

というものです。万が一、契約を解除したいとなった時にこの手付解除期日以内であれば、手付金額で契約解除ができますので、必ず確認しましょう。尚、手付解除期日を超えてしますと原則「違約」となりますので、契約解除の為にはもっと多くの金銭が必要となる可能性があります。

さらに重要ポイント

手付解除をする事ができても、不動産仲介会社への仲介手数料は払わなくてはならない可能性が高いです。この点についても事前に確認しておきましょう。

売主様が手付解除を行う場合には、受け取った手付金額の倍額をお支払いする事で契約を解除する事ができます。結果的に買主様も売主様も同条件となります。

違約金の額

上記記載の手付解除期日を過ぎてから契約解除をしようとすると、原則「違約」となります。違約となると違約金が発生し、大抵の場合契約書に「違約金の額」が記入されています。

その他、契約違反時の金銭の額も違約金の額としている事が多いです。

住宅ローン特約の有無

不動産のご購入においては、大抵の方が住宅ローンを使用します。

売買契約完了後、買主様は住宅ローンの本審査を申し込みますが、万が一、この

本審査が否認された場合、「売買契約を白紙解除できる」という条件の事を

住宅ローン特約と言います。

この特約が付いていない場合、住宅ローン審査が否認されても白紙解除ができず、最悪の場合違約として、違約金の支払いをしなければならなくなります。

必ず、この特約がついているかどうか確認しましょう。

契約不適合責任

不動産売買契約において最も重要だと言っても良いぐらい、重要なポイントです。契約不適合責任とは、売買契約において売主様が負担すべき義務の事をいいます。

具体的には、

土地および建物が品質に関して契約の内容に適合しないものである時は、引渡しから3ヶ月以内に通知を受けたものにかぎり、契約不適合責任を負う。ただし、建物については次の場合にのみ責任を負う。

1 雨水の侵入を防止する部分の雨漏り

2 建物の構造耐力上主要な部位の腐食

3 シロアリの害

4 給排水管の故障

これらの項目の契約不適合については、原則売主様は修復義務を負います。

特約欄

売買の契約における個別条件や周辺環境に関する事などは、契約書の特約欄に記載されています。前記の住宅ローン特約なんかも契約書特約欄に詳細がされています。その他の具体的な特約例としては

・引渡し日までの売主様による境界設置

・周辺環境の様子

・周囲越境状況の有無等

・買い替え特約 など。

重要ポイント

特に特約欄の内容については、契約時に「こんな事聞いてないよ」という内容が盛り込まれているケースが多いです。最後まで読み漏らさず、しっかりと内容を確認しましょう。

重要事項説明時「重要事項説明書における注意点」

登記情報の内容

物件の所有者はだれで、所有権以外に余計な権利が物件に付随していないかが分かる場所です。

当然ながら物件の所有者は売主様本人である事。

物件自体に仮登記や買い戻し特約といった余計な権利が付随していない事を確認しましょう。

重要ポイント

稀に売主様と登記簿の所有者が違う契約もあります。(他人物売買といいます)

前記にあげたような、仮登記や買い戻し特約など、よく分からない権利が物件に付随しているようであれば、不動産営業マンにしっかりと内容を確認し、必ず引渡し日前もしくは引渡し日同日に抹消できるものであるのかどうか確認しましょう。

都市計画区域

都市計画法という法律上、物件自体がしっかりと住宅を建てられる地域であるのかどうかを確認しましょう。また、その他、非常に細かな法律上の制限等の説明が記載されていますが、ここでは特に、

再建築する際に問題なく建物が建てられるのかどうか

購入後、物件を維持管理する上で、問題ないのか

という視点でみると良いと思います。

更にワンポイント

都市計画法上、建物が建てられる区域を市街化区域。原則建物が建てられない区域を市街化調整区域と言います。

建築確認&検査済証

新築当時、図面を作成し、公的機関にてチェックを受け問題なしと診断されている場合、確認済証という書面が発行されています。これは新築時の図面が建築基準法上、問題無かったという事の証明になりますので、重要な書類です。

検査済証とは、確認済証を経て新築された建物が完成後更に公的機関によるチェックを受け、しっかりと問題無く建てられている事が確認された場合に発行される書面です。この書面が無い場合、違反建築となっている可能性がありますので必ず確認しましょう。

重要ポイント

検査済証を受領している物件でも、さらに売主様がお住まいになっている期間で建物を更に改造し、結果的に売却時には違反建築となっている可能性もあります。検査済証が発行されていれば全く問題無いというわけでもないのでしっかりと図面も受け取り、現状との差異がないかどうか確認しましょう。

飲用水・電気・ガス等の生活インフラについて

現在の住宅はほとんど、公共の生活インフラと接続した建物が建てられていますが、中古物件とあると稀に、生活用水が井戸水(これはほとんど無いですね)排水は汲取式。というようなケースもあります。

また、ガス設備は都市ガスなのかプロパンガスなのかによって毎月の費用も大きく違います。

しっかりと確認しましょう。

その他重要な事項

売買の契約書と同じく、重要事項説明書も最後に記載されている「その他重要な事項」この欄に物件固有の内容が盛りだくさんと記載されています。

「これはもっと事前に説明を受けたかったな」というような内容も大抵この箇所に記載されています。

ここまで約1時間程、重要事項の説明を受けてきて疲れている状況で最後に思わず内容が記載されていて、聞き逃がしてしまった。という事も起こりえますがここが最後の踏ん張り時です。しっかりと内容を確認し、これはおかしいなというものがあれば遠慮なく、営業マンへ質問しましょう。




以上、重要事項説明時及び売買契約時における確認すべき重要ポイントを抜粋しご紹介させて頂きました。不動産のご購入は一生に一度あるかないか、大金を使うとても重要なお買い物です。

しかし、不動産流通の世界、特に中古市場においては多少問題のある物件だろうといかにして売るかという事を営業マンが考えている世界です。

購入予定物件に欠陥がないかどうか。法律上問題ない物件かどうか、など。

最後に信頼できるのは自分自身です。

少しでも事前に知識を詰めて、

最後には買ってよかったと思える物件に出会えるように、自分自身でも努力しましょう。

その他、物件探しに関するアドバイスについてコチラの記事をご参考下さい。

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