中古物件も検討材料に入れるメリット・デメリットをまとめてみました。

こんにちは不動産のお父さんです。

本日は、

中古物件も視野に入れて物件を探すメリット・デメリットについて

ご紹介をさせて頂きます。

特に最近は土地情報が少なく、不動産業者も土地の売却情報があればすぐにハウスメーカーに紹介し、ハウスメーカーが直接買ってしまうような市場になっています。
(このあたりについては、後日、不動産業界の裏話しという内容でもっと具体的に掲載します)
なので、そもそも一般消費者にはなかなか土地の情報が回ってこず、
ずっと情報があるまで狭い賃貸で我慢して生活している。

なんて人も結構多いのではないでしょうか。

そんな方にも、新築への憧れを捨てたほうが良いという話しではなく、

もし、そこまで新築にこだわっていないという事であれば、

中古物件も視野に入れる事で、もっと早く住み替えの希望を叶える事ができるかもしれませんので、
この辺で一旦、メリット・デメリットを整理して、再度中古物件も選択肢に入れるかどうかご判断頂ければと思います。

本記事の信頼性として、

わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。

退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。

そんな、実践と実績を残してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、

より実務目線でのリアルなアドバイスを行いますので、ご参考になればと思います。

目次

中古物件も視野に入れて物件探しをするメリット

希望するエリアでの物件出現の可能性が高まる

不動産を購入する上で、「立地」は最重要と言ってもいいぐらい大切です。

新築にこだわると、基本的に「土地情報」だけを追いかけることになりますが

中古戸建も視野に入れることで希望する立地で物件を手に入れる可能性がぐんと高まります。

また、稀に築年数の古い戸建がほぼ土地の値段で売り出されている事もあります。その場合には購入して建物を解体することで、元々ご自身が希望されていた新築を建てる事もできますね。

新築よりも低予算で物件購入できる

新築戸建てにはハウスメーカーの利益が建物の価格に上乗せされていますが、中古戸建てにはこの利益の上乗せという
考えがないです。あくまで物件がいくらなら買い手がいるのか?という市場の需要と供給のバランスによって価格が設定されています。

もっと噛み砕くと、土地を買って新築をメーカーに依頼して建てる。
この時点で実際に建てた金額ではほぼ売れなくなるという事です。

例)

土地 1500万円

建物 2500万円  計4000万円 の新築を建てた場合

建てた翌日には不動産の評価として

土地  1500万円

建物 2100万円 計3600万円 の評価となる。

(あくまで1つの指標として)

100件に1件ぐらい、新築後1年以内に物件を手放すことになってしまう売主様に出会いますが、(理由は様々ですね)
ほぼ、99%の売主様が建築した時の価格で売りたいと希望されます。

しかし、その金額で売れた試しはありません。

市場はしっかりと、物件の原価で動いています。

即入居可能物件であれば申込後すぐに入居できる

中古の空家物件ですと、申込後最短で1ヶ月後には入居ができるほどのスピードで手続きを進めることができます。
早いです。

引き渡し後多少修繕を加えるとしても2ヶ月後には引越しができているイメージです。売主様居住中物件でも、3ヶ月程度を見て頂ければお引渡しになります。

新築を建てる場合には、土地が見つかり購入してからも更にプランの打ち合わせがあります。やっと建物のプランが見つかって工事が着工してもそれからさらに数ヶ月。結果、土地の引渡しからお引越しまで最短でも約半年程が時間的なイメージではないでしょうか。

中古物件も視野に入れるデメリット

あくまで中古ですので、諸設備等の経年劣化、傷汚れがある

営業していると思うのですが、物件内覧時には気づかない小さなキズ、汚れというものは以外と多いです。買主様もお引越ししてから気づく事が多いです。

あくまで中古なので仕方ないとしても、例えば設備機器などがお引越ししてから割とすぐに故障してしまい、予期していなかった追加予算が発生してしまう事もよくあります。

なので、中古物件購入時には、計画予定外の修繕費用という名目で予算を立てておくと良いと思います。

物件によっては大きな欠陥がある可能性も

中古物件を検討する際に、一番気がかりになる事ではないでしょうか。

物件によっては、大きな欠陥が隠れて存在している場合もあります。

特に問題となるのが、

雨漏り

白蟻の害

建物の傾き

給排水管の破損

柱、梁などの建物主要構造部の腐食 です。

建物の傾きは、物件内覧時にもある程度、意識していれば判別できるものですが、それ以外の項目は、目に見えない部分ですので実際に関連する故障、不具合が発生しないと分からないものです。

上記の項目について、不動産売買の約束事として

売主様の「契約不適合責任の負担」という形で通例ですと、引き渡し後3ヶ月以内に発見したものについては、売主様にて修繕義務を負っていただくのですが、はっきり言って3ヶ月は短いです。

物件を検討する際には、できうる限りの調査、目に見えない部分までを見る努力をする必要があります。

築年数が経過している事で住宅ローンが最長で組めない可能性

最近では、少なくなってきましたが、銀行によっては築年数の古い建物については住宅ローンの借入年数に上限を設けている場合があります。

借入年数が短いと、月々の返済額も高くなる傾向があります。

住宅ローンの金利が低い、昨今では、月々の返済額は正直、できるだけ少なくして貯蓄に回し、生活にも余裕があるように組み立てたいというのが本音です。

最後に

実際に不動産営業をしていて思いますが、間取りにそこまでこだわりが無いという方であれば、本当に中古はオススメです。経年劣化している設備は交換すれば良いし、何より割安で物件を買えます。

不動産の3Pという言葉をご存知でしょうか。

不動産を購入する上で一番大切なことは3つあり、全ての頭文字がPで始まります。

すなわち

PLACE(立地)

PLAN(間取り)

PRICE(価格)

です。

「不」道産というぐらいです。まずは立地がなにより大事。購入してから立地を移動させる。変化させる事はできません。修正がきかないのです。

次の間取り。しかし近年では、リフォーム&リノベーション技術の発展により中古戸建でも希望する間取りに近いようなプランへリフォームする事ができるようになってきました。

最後に価格。ご自身のご予算以上のものを買っても維持管理できません。住宅以外にもお金をかけるべき事柄は人生にたくさんあるでしょう。できるだけ余裕のある物件を購入すべきです。

中古物件でも、というか、中古物件の方が場合によってはこの大切な3Pを満たしやすい可能性があります。

価値観は人それぞれですが、中古物件も検討に入れる事で少しでも物件探しをしている方がご希望の条件に見合う物件で出会えればと思います。

物件探しのさらなるアドバイスについてはコチラの記事をご参考下さい。

よかったらシェアしてね!
目次
閉じる