【実体験】築50年超のマンションを購入した著者が実生活の感想を記載。

こんにちは、不動産のお父さんです。

本日は

築年数の相当経過しているマンションは問題なく住めるのかどうか

という点について、実際に築50年超のマンションを購入し住んでいる著者の実体験を踏まえて考察やアドバイスをしたいと思います。

この記事はこのような方へ向けて書いています。

物件を現在検討しているけど、築年数が古いのが気になる




この記事の信頼性として、

わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。

退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。

また、昭和45年築のマンションを3年前に購入。

そんな、実践と実績を残してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、

より実務&実体験を重視したリアルなアドバイスを行いますので、ご参考になればと思います。




目次

築年数の経過したマンションは生活する上で支障はないのか? 結論:支障有

結論:支障有りです。

以下、実際に住んでみての感想ですが、

悪かった点

結露に苦しんでいる

わたしのマンションは夏場全く問題ないのですが、冬期間は毎日結露が発生します。窓には水滴がべったり。毎朝拭きます。毎朝拭いていても、窓周辺は次第にかびが発生してきます。冬のシーズンが終わると、この発生したカビの除去作業を行っています。が、なかなかきれいにはなりません。また、わたしには2歳半の子供と生まれたばかりの赤ちゃんがいるので、尚更今、夫婦揃ってカビには敏感に対応しています。

築年数の浅いマンションであれば、もっと通風・換気について計画がなされており、設備自体も24時間換気システムが大抵設置されているので、結露対策はしっかりされてます。

配管が気になる

給排水管のメンテナンス状況がよく分かっていないという事もあり、水道水の使用が問題ないのかどうかたまに気になる事があります。と、いっても水道水そのまま飲んでいるんですが…

たまに気になるというのは、稀に水道水が臭うような気がするという事です。しっかりと配管のメンテナンス状態については調べた方が良いと思います。(と、いう事でわたしも調べます…)

建物が歪んでいる

鉄筋コンクリート造のマンションですが、何が具体的な問題なのかわかりませんが、建物が既に歪んでいます。

わたしは入居前に相当なリフォームを行ってから引越しをしたのですが、躯体そのものが歪んでいるので、床フローリングの張替えを行っていますが、調整して水平を保ちたくても、限界があったようで若干床が傾いています。(家具を設置する時に、とても気になりました)

建物自体が地盤沈下によって傾いているようであれば、ちょっと怖いです。若しくは、躯体そのものの劣化(コンクリートの表面が一部剥げてきているとか)が原因なのかもしれませんが、これが原因でも結局怖い。

購入時に税制優遇は基本無しでした

不動産を購入する際には築年数に応じて、各種税制優遇措置が存在しますが、本物件は全て利用できませんでした。

例えば

住宅ローン控除

・登記費用の税制優遇

・不動産取得税の軽減

いずれも不可でした。(泣)

良かった点

とにかく安かった

安かったです。周りの人は3000〜4000万円ぐらいの費用をかけて新築or中古物件を買っていましたが、わたしの物件は大幅リフォームを行っても900万円でした。(うん、安い。)

ちなみに月々のローン返済額は約23,000円です。

築年数が経過していると住んでいる人も高齢化していて静か

マンションに住んでいる人の8割が高齢者の方。

皆さん本当に住んでいるの? って思うぐらい静かです。

むしろ、自分の子供の泣き声やドタバタと走り回る音で迷惑をかけていないか不安です。(たまに近隣の方とすれ違う時に、自分宅がうるさくないか聞いていますが、全然音は気にならないそうでとりあえず良かったと思っています)

固定資産税も安い

周囲の人は固定資産税で年間大体15万〜20万前後の金額を支払っているそうですが、
わたしの自宅は年間で約4万円です。ここも安い。

生活する上で様々な問題を感じますが、結局「安かったから仕方ないよね」と思えるので、
なんと言いますか、メリットが勝っているのでOKだと考えています。

他人には築年数の古いマンションはおすすめできるの?

これは考え方や物件によるという回答になってしまいますね

わたしの場合は、不動産のプロという立場でもあり、

将来賃貸で収益を得る事を想定して買っています。

購入した物件の立地が素晴らしく、賃貸需要で困ることがないエリアで、間取りも賃貸需要に最適な間取り。

また、将来戸建てを建築する予定である事も考え、

自分自身のレバレッジを抑えておきたかった為、価格も本当に希望に叶う価格の物件だったのです。

(レバレッジ:自分の収入に対して、何倍まで銀行借入ができるのかという事だと思って頂ければ良いと思います。
大抵、銀行借入可能額は収入の6倍前後<レバレッジ6倍>戸建購入の際に大きな金額を借りたいのでマンションは
少額で抑えておきたかった。)

そうではなくて、あくまでずっと住み続けるという前提となると…

まずは、維持・管理がしっかりと行き届いているという事はまず大前提だと思います。具体的にどういう事かというと、

重要:修繕計画に沿ってしっかりと定期的にメンテナンスがされている。

例えば、マンション全体の修繕積立金がしっかりと貯蓄できておらず、修繕行為が延長されているような物件は、もうこれはアウトです。先に少し話したように例えば給排水管の交換工事やメンテナンス(基本、マンションでは年に一度清掃を行います)がなされていないとなると、「水道水」を安心して使えない。

これは怖いです。関連して貯水槽を利用しているマンションでその清掃が万が一なされていないという事が判明すると、これもとても怖いです。

しっかりと購入前にこのあたりのメンテナンス状況については確認しましょう。

重要:建て替え計画が発生していないか?

昭和40年代、50年代のマンションともなってくると、
物件によっては建て替えの計画が管理組合でされている可能性があります。

マンションの建て替えは住民の5分の4の承認がないと実行されませんが、万が一、建て替え決議が承認されて実行されると、仮住まいが必要になったり、建て替えの為に一世帯あたり数百万円の出資が必要になったりする「可能性」があります。

建て替えによって自分のマンションが購入時よりも相当資産価値を高め、結果的に高値で売り抜ける。という事もあるのですが、

住み続けるという全体で考えると、せっかく引越したにも関わらず…という話しになってしまいますね。

重要:今後の長期的な修繕計画はどうなっているのか?

古いマンションだと、建物自体のメンテナンスにより高額な費用が必要となります。現在貯蓄されている修繕積立金だけだと全く費用算出ができず、工事の度に一世帯ずつ追加徴収が発生する可能性があります。

いきなり、「マンション工事の為に100万円徴収します」と言われても困ります。

現在の修繕計画、修繕積立金の積立状況。これらは必ず確認しましょう。

ちなみにですが、築年数の経過した物件だと、減価償却が既に終わっている場合があり、簡単に言うと、

買った時点で既に価格が下がりきっている状態

の可能性があります。

なので買ってから5年経っても10年経っても同じ金額で売れる可能性があります。

これを狙うという事も作戦の1つにはなりますね。

まとめ

築年数の経過したマンションに住むなら

生活する上での支障は何かとあると思う。その分安いからと割り切れるかどうかが焦点。また、買うならメンテナンス状況と修繕積立金の状況確認必須。

以上です。

その他物件探しに関するアドバイス等につきましては以下の記事をご参考下さい。

物件がなかなか見つからない〜物件探しのアドバイス〜

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