【簡易査定と実査定の違いって何?】現役営業マンが解説します。

こんにちは、不動産のお父さんです。

不動産の売却を検討する際には、まずは自宅が幾らぐらいで売れるのか見当をつける為不動産会社に査定を依頼します。

インターネットで査定方法を検索していると、「簡易査定」と「実査定」という2種類の査定方法を提案されます。

本記事では、この「簡易査定」と「実査定」の違いについての解説と、査定価格に違いが生じるのかどうかについて、不動産営業の現場から実際のところについて解説します。

この記事の信頼性として

わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。

退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。

そんな、実践と実績を残してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、

より実務目線でのリアルなアドバイスを行いますので、ご参考になればと思います。

目次

「簡易査定」とは

ご自宅の住所を頂戴して、机上でおおむねの査定価格を算出する方法です。

査定の流れとしては、

STEP
ご住所を頂戴する
STEP
自宅の登記簿を取得する

主にネットで取得します

STEP
ご自宅周辺の参考となる取引事例を観察します

不動産業者が利用です。「レインズ」という専用サイトで観察します

STEP
実際の取引事例とご自宅を比較し、価格を算出します

各不動産会社で比較表が存在し、当てはめていきます。

STEP
実際に現在売りに出ている物件も観察、相場感の付け合せをします

「あの物件があの価格で売りに出ているから、こっちはこれぐらいで売れるだろう」というような事を考えています。

*マンション&土地の場合には上記内容ですが、戸建の場合は上物(建物部分)については減価償却を基準として価格を算出します。

*この一連の流れの査定方法を「取引事例比較法」と言います。

「実査定」とは

実際にご自宅へ伺い、内装状況等を拝見させて頂き査定価格を算出する方法

査定の流れとしては、

STEP
ご自宅を訪問させていただく
STEP
室内状況等を確認する
STEP
所有者様へ物件について氣になる事や近隣住民の事などヒアリングさせていただく
STEP
事務所へ帰り、査定価格を算出する。(算出方法は上記の「簡易査定」と同じ)
STEP
簡易査定と同じ方法で査定価格を算出した後、実際に現地を見て感じたプラス要因やマイナス要因を加え最終的な価格とする

実際、「簡易査定」と「実査定」では価格はそんなに変わるの?

結論:あまり変わらないです。

理由:記述してきたように、簡易査定も机上査定もその価格算出方法は同じです。違いは大筋の金額が定まってきた後に、プラスorマイナスで評点をつけるだけです。

具体例をあげて説明すると、

机上査定価格 3,000万円 × 評点(100を基準とする)= 最終査定価格

マイナス要因がある場合

机上査定価格 3,000万円 × 0.97 = 2,910万円

プラス要因がある場合

机上査定価格 3,000万円 × 1.03 = 3,090万円

このように、最終的な「調整」として掛け目を営業マンの「感覚」でつけるだけです。実際プラス要因となり得る事やマイナス要因となりえる事を机上査定受付の際に電話である程度お話しさせて頂ければ、机上査定でも評点評価で調整してしまうので、実際問題、価格に差額はほとんど出ないのです。

しかし、全部が全部、差額生じないとは言えません。

営業マンが想定していた以上に下記のようなプラスマイナス要因が出てくると価格にも影響してきます。

査定にプラス要因となり得る事

  • 室内設備や壁紙、床などをリフォームして近年交換・張替えをしている。
  • 室内設備等の維持・管理状況が良好
  • 眺望が良い
  • 図面では分からないような間取りの良さがある

マイナス要因となり得る事

  • 室内状設備や壁紙、床など使用状況が悪い。
  • 設備機器等も耐用年数を超えて使用している為、いつ交換が必要になってもおかしくない
  • 日当たりが悪い
  • 近隣に嫌悪施設がある。

また、実際に営業マンが実査定中に考えている事は以下のような事です。

  • 実際の相場よりも他社が幾らぐらい高く提案してくるか
  • 実査定訪問中に運良く売却依頼を頂けないか
  • 買取りだと幾らになるか
  • 売主様はどういった話題だと食いついてくれるか
  • 売主様は幾らぐらいで売りたがっているか

このような事を考えています。

なので、実査定訪問時には売却依頼書(媒介契約書)を当然忍ばせていますし、実査定訪問時には実は査定価格は算出終わっております。

まとめとして

・ 実は「簡易査定」と「実査定」ではほとんど金額に差は生じません。

・ 実は営業マンは「実査定」訪問時に既に価格算出を終えております。

・ 実は営業マンは「実査定」時に家を見ているのではなく売主を見ています。
(どうすれば売却依頼をいただけるか淡々と考えています。)

このように不動産業界は、いかに売主様の懐に飛び込めるか。

売却依頼をいただけるかという事にほとんどの営業マンが焦点を当てています。

仲介の仕事を正しく、誠実に行おうとする会社も営業マンもごくわずかなのです。大手ですらそうです。

買主様や売主様と真摯に向き合って仲介という仕事に誠実な人は宅地建物取引士の10%にも満たないのではないでしょうか?

しかし、満足できるよう不動産売却を成功させるためには、真剣に真摯に対応してくれる営業マンに出会うしかないのです。

その為には、ご売却活動に妥協する事なく、大変でもまずは複数社へ相談を行い、真摯に対応してくれそうな営業マンと少しでも出会える確率をあげる事が重要です。

この不動産売却をより成功させる為に、以下の記事も参考になると思いますのでぜひ、一読してみて下さい。

不動産売却におすすめの会社は?バートナーとなる不動産会社の選び方

皆様の満足いく不動産売却を心より願っております。

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