【知っておきたい道路の事】土地、戸建を検討する際に重要な前面道路の確認

こんにちは不動産のお父さんです。

不動産を検討する際に必ずチェックしてほしい事があります。

それはずばり「前面道路の状況」です。

前面道路が「私道」なのか「公道」なのかで不動産の価値も変わってきますし、

維持・管理の方法も変わってきます。


本記事では、この道路の種類については簡単に解説しつつ、

特に、不動産を検討する上で、何を考えるべきなのかという点に焦点を当てて

解説したいと思います。

この記事の信頼性として、


わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。

退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。

そんな、実践と実績を残してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、

より実務目線でのリアルなアドバイスを行いますので、ご参考になればと思います。


目次

道路はまず「公道」か「私道」かに別れます。

公道 → 国や地方公共団体が所有する道路

私道 → 個人が所有する道路

という認識で良いと思います。



道路の種類

道路法による道路

国や地方公共団体が所有、維持、管理を行う道路。いわゆる一般的な道路

都市計画法等による道路

開発許可などを受けて、宅地を造成する際に作成する道路。地方公共団体へ寄付され「道路法による道路」となる事もある。土地を開発した法人名義のまま法人が維持・管理をする場合もある

2項道路

昭和25年の建築基準法施行時に既に建物が建ち並んでいた道路で、かつ幅員が4m未満のもの、かつ特定行政庁が指定した道路。この道路に接している敷地は、道路最低幅員4mを確保する為、再建築等の際にセットバックをしなければなりません。

位置指定道路

これがいわゆる私道。特定行政庁から位置の指定を受け、個人若しくは共有の所有だけど、道路とみなし接道している敷地は建物が建てられるイメージです。

私道でも「建築基準法上の道路」として認められていれば建築物は建てることができます。



土地や戸建てを検討する際に知っておきたいポイント

私道の不動産価値は低く見られることがあります。

理由 

・維持・管理にお金がかかる場合がある為

・建物が建てられない・通行ができなくなるというようなトラブルの可能性

・冬季間、公共機関による除排雪が行われない場合がある

・大抵の場合、道路幅が狭い


特に、私道はあくまで個人の所有地が道路になっているというだけなので、所有者の許可なく通行したり、掘削したりできないという点が押さえておきたいポイントです。

2項道路の場合には、セットバックが必要となるケースが多いので、実際の土地面積は購入時よりも少なくなる可能性があります。購入予定の土地面積ギリギリで建物の計画をしていると、思わぬ落とし穴に落ちる可能性があります。

更に土地や中古戸建を検討する際には、道路のここに気をつけましょう

2m以上の接道義務を満たしているか

建築基準法上、2m以上道路に接道していないと、原則建築物は建てられません。2m以上の接道を満たしているかどうかは必ず確認しましょう


私道であれば、通行許可や道路掘削許可が既にあるか?有償になっていないか?

先程も記載していましたが、私道(位置指定道路等)の場合、道路利用について土地所有者(道路所有者)から使用許可や掘削許可を頂かなくてはならないケースが多いです。どうしても位置指定道路に接している土地を買いたいという事であれば、これら許可証を売買契約前に取得してもらうべきです。


まとめ

不動産取引を生業としていると、この道路と敷地とのトラブルが後を経ちません。しっかりと事前に調べておかなかった為に

いざ土地を買ったら、建物が建てられない敷地だった。

私道所有者から掘削許可をもらえない。法外な使用料を請求された

など、物件引き渡し後に発覚してしまう事も多く、大きなトラブルへ発展します。会社によってはトラブルが発覚しても逃げられてしまう可能性もあります。

最終的には自分たちの身は自分たちで守るしかないのです。

不動産営業マンやハウスメーカー営業マンに頼りきるのではなく、少しでも知識を蓄えて、満足のいく取引ができるよう努めましょう。

不動産購入に関するさらなるアドバイスはコチラの記事をご参考下さい。

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