【不動産売却、リフォームした方が高く早く売れる?】実例とともに実際のところを話します。

こんにちは不動産のお父さんです。

本日は、


自宅売却、リフォームしてから売ったほうが高く、早く売れるの?


という疑問に応えたいと思います。

この記事の信頼性として、



わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。

退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。

そんな、実践と実績を残してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、

より実務目線でのリアルなアドバイスを行いますので、ご参考になればと思います。



目次

リフォームを事前にしたほうが早く、高く売れるかどうかは物件によります。

不動産を1000件以上取引してきての判断ですが、自宅売却の際事前にリフォームをした方が良いかどうかについては、どちらか一方が確実に良いというものではなく、物件の種類や使用状況などによって判断(販売戦略)が変わってきます。

「単純に自宅が汚いから少しでもきれいに見えるようにリフォームをした方が良い。」というものでもないです。

特に昨今の買主様は、ご自身で一から十までリフォームしたいという方もいらっしゃるので、中途半端に自宅に手を加える事でそういったいわゆる自宅をスケルトンの状態にまでしたいという要望顧客が離れてしまう可能性があります。

それでは、

どのような状態の物件がリフォームをして方がよくて、
どのような状態の物件がしないほうがよいのか、

このあたりについて次に記載していきます。



リフォームを事前にした方が良い例

売却開始前に一度部屋の一部をリフォームしている

既に、直近(2〜3年前とか)で部屋をリフォームしており、
キッチンや浴室、トイレなど水回りを交換しているという部屋

→ このような部屋はせっかく直近で交換した各設備の減価償却資産が残っているので、
  その残存価値をしっかりと有効利用できる販売戦略が良いかと思います。

という事は、頭から全体をリフォームしたいという顧客ではなく、
「ある程度リフォームがなされていて、すぐにでも住める状態」の物件を探しているお客様をターゲットにして
プラスアルファ今回の不動産売却で全部屋の壁紙を張り替えてしまうといった戦略がうまくいく可能性が高まります。

よく、「全室内装済」と広告で謳っている物件がありますが(大抵、全室内装済みの物件は不動産の買取・再販業者が物件を一度安く買って、リフォーム&利益を乗せて販売しているかたち)そのような物件に近くなるイメージです。

あまりにも見せられないぐらい壁紙が腐食している

→ これは賛否両論あるかと思いますが、特にマンションの場合、部屋の一部壁紙が結露により腐食している
  物件があります。あまりにも結露の状況がひどいようでしたら、腐食部壁紙の張替え、できれば全室壁紙の
  張替えをされた方が良い結果に繋がる可能性が高まると思います。

ただし注意点として、

結露している事を隠蔽する為にリフォームを行うのではなく、あくまで売却活動中には検討顧客に結露がひどくて修繕してから売り出したと正直に伝えるべきです。



リフォームをしないほうが良い例

部屋が動物の匂いまで染み付いている

犬や猫を飼っていたことで、部屋の壁や床が傷ついているぐらいであれば事前の修繕を検討してみても良いかもしれませんが、「匂い」が染み付いている場合には、一度スケルトンにするぐらいのリフォームをしないとはっきり言って「匂い」はとれません。

「動物の匂いとれます!」と謳っている消臭剤、業務用のものまで今はいろいろとありますが、正直、確実にゼロにはできませんし、床、壁が傷ついているのであれば、結局買主様側で交換リフォームをする事になるので、事前の修繕等するだけ無駄になってしまいます。

動物の匂いまで染み付いているようであれば、販売の戦略としては「スケルトンリフォーム」を検討している買主様をターゲットとしてあくまで事前にリフォームなどはする事なく、そのままでご売却をされた方が良いかと思います。

そもそも比較的きれいである


設備等は古いですけど丁寧に使用されていたので、見た目もキレイだしまだまだ現役で使用できそう。壁紙も床も古い素材だけど程度がとても良い。


このような物件・売主様に出会うこともよくあります。

数十年間、ご自宅をキレイに保たれてきた事に尊敬の念を抱くとともに

やはり丁寧に維持管理されてきた事は、検討顧客へ伝わります。


そのような物件の場合には、リフォームをしなくても現状のままで買いたいというお客様が必ず現れます。

現状のままご売却してみましょう。

あえてリフォームを検討するならハウスクリーニングをお願いすると良いです。

物件検討顧客は、意外と細かいところをみています。

ホコリが溜まっている、キッチン、洗面、浴室に水垢がある。

というような物件はやはり印象悪く、長期化に繋がります。

ハウスクリーニングを一度入れる事で、室内は相当キレイになります。

できるだけ売却活動前に、一度ハウスクリーニングをお願いしてみましょう。



まとめ

あくまで、
想定される購入顧客をイメージして、その想定にマッチングする売り方、販売戦略を考えていくのが、
早期売却・高値売却に繋がります。

また、物件の売却に関するより詳しい記事についてはこちらの記事をご参考下さいませ。
【不動産売却の大事な一歩】大手以外も含めて最低5社には査定依頼をしよう

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