【不動産売却が長期化】自宅情報しっかりレインズに掲載されてますか?

こんにちは不動産のお父さんです。

昨今の不動産市況は絶好調。物件は売りに出せばすぐに買い手が見つかる。

多少高く売りに出しても売れていく。これがバブル市場なのかと肌身に感じているこの頃ですが、そんな中でも自宅売却が長期化してなかなか売れない売主様もいらっしゃるようです。

本日は


周りの不動産はどんどん売れているのに、自宅がなかなか売れない


このような悩みを抱えている方へ、その原因究明の手助けになる記事を書かせて頂きました。一つご参考になればと思います。

この記事の信頼性として、



わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。

退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。

そんな、実践と実績を残してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、

より実務目線でのリアルなアドバイスを行いますので、ご参考になればと思います。



目次

不動産売却の長期化には必ず原因があります。



不動産会社がしっかりと専門サイト「レインズ」に掲載していない

一番初めに一番重要な事を書きます。

ご自宅情報、しっかりと不動産サイト「レインズ」に掲載されていますか?

ご自宅の売却依頼方法(媒介契約)には3種類の内容がありますが、そのうち専属専任媒介、専任媒介契約という2種類の契約には、我々不動産会社は上記「レインズ」という不動産業者専用サイトに物件情報を登録する義務が生じます。
(ご自身の媒介契約内容、確認してみて下さい)

各不動産会社はこの「レインズ」というインターネットサイトを見て物件情報を収集し、フォローしているお客様(物件探しのお手伝いをしているお客様)の希望条件に合う物件があればご紹介や現地ご案内をするのが一つの仕事です。

しかし、売主様から売却依頼を受けた不動産会社はできれば自社顧客で成約したいのが本音。
→ これは売主様からも買主様からも仲介手数料をもらえる、いわゆる両手取引を狙いたいが為です。

一昔前、大手不動産会社数社が「レインズ」に情報を載せているにも関わらず他の不動産会社から紹介依頼の電話がきても「商談中」だと言い。紹介をさせない手法をとっている事が明るみになり、社会問題となりました。

この社会問題を受けて現在では、「レインズ」というサイトは売主様も見ることができるようになり、
自宅情報がしっかりと

・ 公開されているのか
・ 紹介可能と謳われているのか

を確認する事ができるようになりました。

にも関わらず、不動産会社は今だにいかに両手契約ができるかという事にこだわり、売主様の利益を損なう事になろうがお構いなしに、あの手この手で他の会社からの紹介を巧みにかわそうとします。

売主様の不動産リテラシーが少しでも低いと感じたら、そもそも「レインズ」に情報を載せずに、自社ホームページだけで集客し両手契約を狙おうとすらするのです。

ちなみに専任媒介契約&専属専任媒介契約にも関わらず、「レインズ」へ物件情報を登録しない場合、これは宅建業法違反にあたり、不動産会社には重たい処罰が下されます。

ご自宅売却が長期化している場合、まず初めに確認すべき事は、自宅情報がレインズにしっかりと掲載されているか調べる事なのです。



相場よりも販売設定価格が高すぎる

これも自宅売却が長期化する原因の一つです。

え?でも不動産会社に相談したら、○○万円ぐらいが相場だって言われたし、その金額の査定書を受け取っていますし、もう既にその価格です。

という声が聞こえてきそうですが、、、、

そもそも不動産会社が提案する査定価格は

「真に物件が売れる金額」  ではない可能性が高いのです。

それでは査定書の価格は何だったの? と疑問に思われるでしょうが、あれは

「売主様がいくらだったら自社へ売却依頼してくれるか」を読んだ価格なのです。

はっきり言います。不動産会社は「査定」なんかしていません。

売主様の表情をうかがって、どうやったら自分に売却依頼してくれるかを考えているだけです。

そんなの嘘だと思いますか?

でも残念ながら事実です。

なぜなら、大手不動産会社で10数年に渡り、このようなことをしてきたのは

自分自身だからです。

大手不動産会社へ就職し先輩から教わったことは、いかにして売主様から売却依頼を受けるかそのノウハウといかに両手取引を狙うのかその小手先手法です。

自分自身を証拠として、提示しつつ、この査定というものについてのより詳しい記事は不動産売却を頼んだけどなかなか売れない<査定価格釣り上げ合戦の被害者>をご参考にして頂ければと思います。



買い手のイメージが湧いていない(ターゲットを見極めていない)

不動産売却活動をする際には、その不動産をどのような人が買うかイメージします。

これは一長一短でできる事ではありませんが、ある程度の経験を重ねてきた営業マンであれば、大抵どんな方がその不動産を買うかイメージできています。

そのイメージしたまだ見ぬ買主様が現れるように広告戦略を考えたり、物件自体のカスタマイズをご提案したりするのですが、

不思議な事に、イメージができていない物件はなかなか売れないものです。

イメージができていないという事はイコールその物件が売れるイメージができていないという事です。

今、売却を依頼している営業マンへ自宅を買う人について具体的なイメージがあるかどうか思い切って聞いてみましょう。




長期化の原因が判明したのなら、それぞれ解決していきましょう。



「レインズ」に自宅情報が掲載されていない場合

これは致命的ですのですぐに依頼している不動産会社を変えてしまいましょう。

理由もなく、売却依頼を辞めようとすると、会社によっては広告料を請求してくる可能性もありますので、しっかりと事前に自宅がレインズに掲載されていない事を証明できるようにしておきましょう。

ちなみに、レインズへ物件情報を登録すると、その登録ページから登録証明書というものを発行する事ができます。登録証明書には登録日も記載されてますので、現在売却活動依頼中の不動産会社へレインズ登録証明書の渡すように請求するとあわてふためく可能性が高いです。

*それでも、売主から渡すように請求を受けた直後にレインズ登録し、書面日付をうまく加工して誤魔化す事もやってやれない事はないです。上記の請求の他に、事前に他の不動産会社を通じて「レインズの状況」を検索、自宅情報が載っていない事を書面として印刷・保管しておく事もオススメします。



相場よりも販売価格が高すぎる

そもそも自宅の本当の相場が分かっていないケースがありますので、今一度、

「複数社」へ自宅査定を依頼してみましょう。
自宅査定を依頼する際には、しっかりと

「実際に売れる価格を知りたい」
「価格に納得できる内容を説明する会社へ売却を依頼する」  旨を言ってしまったほうがよいです。

あらかじめここまで査定依頼で書くことで、不動産営業マンも脇を締めて連絡してくると思います。



買い手のイメージが湧いていない

現在依頼中の担当営業マンに、買い手のイメージを聞いても具体的な内容が返ってこない場合は、
これまた結構対応に悩むところです。

シンプルに担当を代わってもらえるといいのですが、心情的な問題もあり簡単には言い出しにくいですよね。

そんな時には、依頼している不動産会社の上司に

「なかなか売れず悩んでいる」「担当してくださっている営業さんには引き続きお願いするけど、先輩、上司さんにも協力して欲しい」という内容を伝えてみましょう。感の良い上司であれば、売主様の真意がしっかりと伝わると思います。




まとめ

いかがでしたでしょうか?今現在なかなか自宅が売れずに悩んでいるという方へ少しでも改善のヒントになっていればと思うのですが、本日の話しを総合して最も言いたい事は

自宅売却を自分の事のように親身に、真摯に考えてくれる営業マンにお願いしましょう。

という事です。

自分の利益の事しか考えていない営業マンに依頼してもろくなことになりません。はっきり言って、この不動産業界はまだまだ未成熟な世界。

人の為と真摯に働いている人は全体の10%にも満たないのが実情です。それでも10%、売主様の為に、買主様の為に、「気持ちの良い取り引き」ができるよう、「満足できる取引」ができるよう努めている人がいるはずです。

一生に一度、二度。あるかないかの資産売却です。

納得できるお取引ができるよう、真摯に応えてくれる営業マンに少しでも出会えるように、不動産会社へのご相談は、面倒でも複数社へ相談してみましょう。

この点に関するより詳しい記事は【不動産売却の大事な一歩】大手以外も含めて最低5社には査定依頼をしようをご参考下さい。

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