こんにちは不動産のお父さんです。
突然ですがみなさん「土地転がし」という言葉を知っていますか？
最近ではあまり聞かなくなった言葉かもしれませんが、日本経済の水面下では本日も土地を転がす為にせっせと交渉を重ねている不動産ブローカーがいます。
そしてこの「土地転がし」という言葉ですが、知っておかないといざという時にあなた自身が知らぬ間に損をさせられる可能性があるのです。
本日は知っておきたい不動産用語としてこの「土地転がし」について解説したいと思います。
この記事の信頼性として、
わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。
退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。
そんな、実践と実績を残してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、
より実務目線でのリアルなアドバイスを行いますので、ご参考になればと思います。
土地転がしとは、土地を安く買い叩いてそのまま高く売りつける事を言います。
単純明快、例えばAという土地を1,000万円で買って1,500万円で売る。
これを土地転がしといいます。
もともとAという土地は1,500万円で売れるポテンシャルがあったという事です。
にも関わらず、1,000万円で最初に売ってしまう理由には
・仲介営業マンに騙されている
・緊急でお金が欲しくて安くてもいいから売った
・なかなか売れない土地だったけど、隣地も一緒に売ることでなんとか折り合いがついた
このような事が考えられます。
営業マンに一般売主が騙されて安く売ってしまうケースはとても多いです。不動産情報に疎い売主様へ近隣の安く売れた事例だけをかき集め、相場を安く見せる。
不動産仲介マンは1,000万円で一度両手取引を行い、1,500万円でさらにもう一度両手取引を行うので手数料は言ってみればウハウハ状態。（不動産仲介の手数料の仕組みについてはコチラの記事をご参考下さい）
具体的な金額に落とし込むと
本来は1,500万円一度きりの取引
→ 仲介手数料 (1,500万円×3%+6万円)×1.1 = 56,1000円
両手取引なので手数料は2倍で1,122,000円
これが1,000万円で一度転がすと
→ 仲介手数料 (1,000万円×3%+6万円)×1.1 = 396,000円
両手取引なので手数料は2倍で792,000円
これに上記1500万円での契約手数料も受け取るので合計 1,914,000円
一つの土地を加工する事で営業マンが受け取る手数料はこんなに変わるのです。
ちなみに上記のように２度取引するだけではなく、3回転させる事だってあります。
そうなってくると、営業マンの笑いが止まりません。
そしてここで核心的な事を言いますが、例えば3回転できる土地という事は、もともと3回転めの価格で売れる土地だったという事。
1,000万円だと言われた土地が3回転め2,000万円で取引されてみて下さい。1,000万円で売却した最初の売主は大損させられているのです。
ちなみにこの土地転がしですが、当然のように大手不動産会社でも行っています。正確には行ってきました。
さらに２回転、３回転させる営業マンは英雄のように讃えられ「デキる営業マン」として見られるのです。
ただただ、情報に疎い売主様を利用して儲かっているという構図なだけなのに
言葉を選ばずに言えばほぼ詐欺です。
でもそんな取引を大手ですらやってきて、上司が２回転、３回転させる営業マンを高評価する世界です。はっきり言ってトチ狂っているんです。
正当性のある土地転がしもある
例えば、隣り合う５件の土地所有者全員の物件を売ってもらうように交渉し、大手デベロッパー（分譲マンション業者）に１枚として買ってもらうという例はどうでしょうか？
この場合、１件１件の土地はあまり高い評価がつかないけれど、５件まとめると分譲マンションすら建設できる土地となり、評価がグンと上がる可能性が高く、（駅徒歩圏内の土地なんかはそうなります）
不動産仲介マン（ブローカー）はこの事実を各所有者へ伝えつつ、一斉売却成功に向けて舵を取る。
この労力は大変なものです。１人が売らないとなれば成功しませんし、各調整に費やす時間、労力は相当なものです。
これも一種の土地転がしではあるのですが、
不動産の価値そのものを底上げさせる土地転がしであるという事。また、
営業マンが費やす時間、労力。成功の可能性などを考えると、充分に正当なビジネスモデルだと言えるのではないでしょうか。
【損をしないために】自分の所有する土地の価値を正確に知りましょう。
不動産の世界は本当に情報弱者が損をする世界です。
少しでも「安く売れる」と知れば、すぐに差し込まれる。
それを守ってくれる営業マンなんて残念ながらそうそういないのが現実なのです。
損をしないために、自宅を転がされないように、
まずは自分の所有する土地の価値を「正確」に知る努力をする事。
真に信頼できる数少ない営業マンに出会う可能性を少しでも高める事。
これらの事が大事なのです。
それを実現する為にも、ご自宅売却検討の際にはまずは面倒でも複数社へ相談し、総合的に判断できるよう情報を集める事から始めましょう。
ご売却に関するより詳しい記事については【不動産売却の大事な一歩】大手以外も含めて最低5社には査定依頼をしようをご参考下さい。
