【表層リフォームに気をつけろ】儲け主義の手抜き工事物件を買うな

こんにちは不動産のお父さんです。

不動産の中古流通市場はここ10数年で大きく伸びていますが、その一因を担っているのは、
リフォーム・リノベーション技術の成熟です。

築年数の古い建物でもリフォームがなされていればまるで新築のように感じられて
ついつい勢いで買ってしまいたくなるのがお客様心理です。

しかし、そこには大きな落とし穴があります。

本記事では、表面的なリフォームによって見落とされがちな、
本来物件を検討する上で注意して観察するべき事についてまとめています。

物件を検討する上での参考記事となれば幸いです。

本記事の信頼性として、

わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。

退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。

そんな、実践と実績を残してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、

より実務目線でのリアルなアドバイスを行いますので、ご参考になればと思います。

目次

見落とす事なく確認すべき事項

断熱材の経年劣化

断熱材は素材により半永久的に性能を保つものもあれば、数年で性能が劣化してしまうものもあります。
また、的確な施工が行われていなければ、外的な要因で劣化してしまうこともあります。

水分を含んでしまったためにカビてしまう。
固定がしっかりとなされていないためにずり落ちてしまう

といった現象がおこると性能低下に繋がります。

断熱材は当然ながらそのほとんどが天井や壁の中に隠れている為、なかなかその維持状況を確認できないのが現状です。

それでもできうる限りの確認方法にて調査を行ってみましょう。

確認方法(1)小屋裏点検口からのチェック

天井裏部分の断熱材は小屋裏点検口からある程度確認する事ができます。

準備しておきたいもの

・ 携帯自撮り棒
・ 携帯

点検口から自撮り棒でスマホ動画撮影をしてみましょう。

確認方法(2)床下点検口からのチェック

これは小屋裏点検口からのチェック方法と要領は同じです。

確認方法(3)赤外線センサーによるチェック

一般人にはハードルが高いのですが、赤外線による室内温度差チェックを行うができれば、ある程度断熱材の効き具合を調べる事ができます。

壁内の断熱材の状況を確認するのであればこの方法がとれると良いのですが、ご自身で赤外線によるチェックセンサーを購入するのは相当な費用が掛かってしまいます。

可能であれば、親戚、ご友人等で建築関係の仕事をしている人がいれば所有している可能性があるので、頼んで一度現地を見てもらえるといいです。

外壁・屋根の補修状況

外壁や屋根の補修状況もついつい見逃しがちです。

実は物件を検討されるお客様の傾向としても、外観よりも内装状況を重視される方が圧倒的に多く、業者もその事を分かっているので、外装よりも内装に費用を掛けて修繕する傾向があります。

特に屋根の保守状況については直接確認できないことが多い為、直近で塗装もしくは張替えが必要な状況になっているにもかかわらず、そのまま再販売してしまう業者がいます。

物件を内覧する際には、大変でもはしご等を使用して、屋根の状況を確認しましょう。

配管の状況

給排水管についても、なかなかお客様自身で確認する事ができず、且つ、何が良い状態で、何が悪い状態なのか分からないものです。

また、配管自体「見える部分」「見えない部分」に分かれますが、「見える部分」についてはまず水漏れしていないかどうか確認してみましょう。

管自体に水滴が付着していないか。特に管と管の接合部は水漏れが起こりやすい箇所です。しっかりとチェックしましょう。

水漏れがなくても、床に水漏れ跡があれば黄色信号です。

見学時にたまたま水漏れしていなかっただけかもしれません。売主へヒアリングしてみましょう。

「見えない部分」とは床下等に配置されている管などを指します。

断熱材チェックと同時に、床下点検口から自撮り棒&スマホを駆使してできるだけ撮影しみましょう。

リフォームによって隠されてしまっているかもしれない建物の状況

結露

建物の構造上、地域特性上、建物の向きなど様々な要因で「結露が生じやすい」家、若しくは「結露が生じやすい部屋」というものができてしまいます。

売主が生活していた状況、そのままであれば、壁紙の状況や窓枠の状況、あるいは部屋に残るカビ臭等で素人の方でもある程度結露が起きていることが分かるものですが、室内修繕を行っていると、その事実が結果的に隠蔽されてしまい。分からなくなってしまいます。

もともとは結露が生じやすい部屋なのにリフォームによって分からなくなっていて、いざ購入して住んでみたら、一冬超えただけで部屋にカビが発生してしまった。

小さなお子様がカビによって健康被害にあってしまった。なんて事もありえるのです。

売る側に「この家って結露しやすいですか?」なんて質問しても正直な回答は返ってこないと思ってください。自分や家族の身は自分で守るしかないのです。

結露が生じやすいか否かについてはある程度ご自身で知識として学ぶ必要があります。例えばこのサイトなどは結露の発生状況について分かりやすく解説しているのでご参考になるかと思います。

傾き

住宅再販売業者は建物の傾きを強引に修復して再販売していることが多々あります。どのような事をしているのかというと、単純に床だけ水平の補正をかけて床材等を張替えて誤魔化しているのです。

床はあくまで水平になっているので、一度内覧しただけだと分からないのです。

これも本来、建物が傾いているのかどうか見分ける方法がありますので、物件購入前の知識として頭の中に入れておきましょう。

建物の傾きの見分け方。

床は補正されている為、床を見ても分からない。

確認方法としては、

壁面、特に各所にある扉を入念にチェックしてみましょう。

また、物件状況を観察する前に、物件所在地の周辺街区を観察すると、物件周辺の地盤がもともと緩いのかどうかをある程度確認することができます。

隣接地の塀が傾いている

アスファルト道路が波打っている

このような状態だと、そもそもその物件周辺地域の地盤が緩い可能性が高いです。

扉を開けて放置すると、自然と一方向に動く

扉の枠との隙間が並行じゃない

物件自体にこのような状態が散見されると、その家はもともと傾いていた可能性があります。

一度床が補正された物件でも、住み続けていくとまた新たに家が傾いていく可能性は十分にあります。

特に昨今の日本の気象変化は、今までの地盤についての常識を覆しています。

場所によっては、命の危険がある可能性も拭いきれず、また傾きのある家に長く住んでいると、慢性頭痛等の健康被害を発生してしまう場合があります。

出来得る限りの確認をしましょう。

まとめ

残念ながら不動産業界はまだまだ利益第一主義の世界

売主業者にはお客様の為に良質なものを届ける気持ちは無いです。

再販売業者から聞こえてくるのは

「2年間持てば良いんでしょ?」

という無責任な気持ちの本音です。

まだまだこの業態は未成熟なもの。

「安心して」「満足できる」家に出会うためには、自分自身で身を守るしかないのです。その為には、不動産仲介業者まかせの物件探しではなく、ご自身で少しでも基本情報を学ぶ事が必要です。

良質な物件探しの為のさらなる基本知識の積み重ねには下記記事も参考になりますので是非一度ご一読ください。
住宅は様々な視点でチェックしよう。

よかったらシェアしてね!
目次
閉じる