他人事じゃない:土地購入前に読むべき【境界トラブル事例】

こんにちは不動産のお父さんです。

一生に一度あるかないかの新築計画。
住宅をどこのメーカーで建てるのか、もしくはどこの土地に住みたいのか、色々と夢が膨らみますよね。

実際に土地を探してみると、なかなか好条件な土地情報がなく、少しでも条件に見合う土地が見つかると、他にも土地を探している人がいて「取り合い(申し込み合戦)」になってしまう事も多々あります。

特に昨今の買主は、土地が見つからずにいるので焦ってしまい、条件に見合う土地があればハウスメーカー担当者にも急かされて、ろくに現地確認もせずに申し込みをしてしまっているようです。

そんな申し込みの仕方で契約へ進もうとすると、契約段階になって初めて聞かされる懸念事項があり、「もっと前に知っていれば購入を見合わせたのに、売主もいる手前、もう後には引けない」と、契約当日にそのような事になっている買主もよく見かけます。

本日は、土地を買う前にしっかりと確認すべき、隣接地との境界の状況についてよくある事例をもとに記載していきますので、これからの物件探しのご参考になればと思います。

土地を買う前にしっかりと隣接地との境界がどうなっているのかを確認すべき

買ってからでは遅いのです。

本記事の信頼性として、

わたくしこと不動産のお父さんは、10年以上大手不動産仲介会社に勤務。

退職するまでに関わった契約は1000件を超えています。

そんな、実践と実績を残してきた営業マンから、教科書的な事ではなく、

より実務目線でのリアルなアドバイスを行いますので、ご参考になればと思います。

目次

【隣接地との境界付近にてトラブルになりやすい例】

境界塀トラブル

最近の新築ではほとんど見かけなくなりましたが、一昔前の宅地では隣地と共同で出資をして「共有の境界塀を建てる」事が多かったようで、世代が変わり売買が行われるようになった昨今では続々とトラブルが発生しています。

具体的なトラブル事例

隣地も売主も世代交代をしている為、元々「共有の塀」であるという認識が伝わっておらず、所有者が不明になっている。

隣地は共有の塀だという認識はあるようだが、経年劣化している塀の補修費用を出したくない為、維持修繕が進まない。

新築を建てるタイミングでこの際なので、古い、傾いている塀を取り壊したいが、共有塀の為、隣地の承諾が無いと取り壊せず、なおかつ隣地が承諾してくれない。

元々は共有塀のはずなのに、隣地が塀の単独所有を主張してきて、塀が設置されている部分についても当然隣地の土地であると主張している。(境界塀は隣地境界線を中心にまたぎ設置する事が多い)

隣地が空家、所有者が現在どこにお住まいなのか分からず、劣化している塀を修繕若しくは解体したいがそもそも連絡すらとれない

このように、隣地と共有で塀を建てたために、世代をまたいでトラブルとなっている例が後を経ちません。

【隣地の〇〇が越境している(塀、電線、土留め、上下水道管等)】

契約日当日の重要事項説明によって、隣接地から上記のような越境物がある事を聞かされ、現状のまま買い受けるように促される事も多々あります。不動産営業側からすると、「隣地との<覚書>を締結すれば良いでしょう」というスタンスで軽く考えており、買主は不動産知識も乏しく、よく分からないまま契約当日という事もあり承諾してしまうのです。

以下、契約後に起こり得る具体的な越境トラブル事案を記載していきます。

隣地の塀が越境している為、建築確認の面積を少なく見積もらなくてはならなくなった。

地方の行政団体によっては、建築予定の土地に隣地の塀など越境物がある場合、その越境部分の面積については敷地面積から除外して計算するように指導しているところがあります。物件資料では土地面積120㎡、登記簿上も120㎡だったのに建築計画をたてる上では敷地面積を110㎡で考えなくてならない。
というような事が起こり得るのです。

隣地の電線が空中で越境している為、予定している建物が建てられない

このようなトラブルもあります。また、電線の越境については簡単に解消できるものでもなく、電気事業者からの承諾や隣地が問題なく引き込み直しができるかどうかという確認も必要となります。場合によっては解消できない可能性もあり、予定している住宅が建てられないというトラブルに発展しえるのです。

隣地の上下水道管が越境している。

電線の越境等よりも高頻度で起こり得るのがこの上下水道管の越境です。特に隣地の配管状況というのは勝手に取得できるものではなく、隣地の承諾書or委任状がないと取得できず、また不動産売買契約の際には隣地の配管状況まで事細かく調べないという事もあり、契約&引渡し後に発覚するトラブルの最たる例になってしまうのです。

隣地の配管が購入敷地内を通っている(越境している)と、これもまた簡単に解消できない内容で、場合によっては隣地が配管を自身の敷地内で引き込み直す為の費用をこちら側で負担しなくてはならない可能性もあります。

また、隣地や周辺の接道状況によっては、そもそも修復ができない可能性もあるのです。

このように越境物が少しでも存在すると、それがきっかけで様々なトラブルに発展してしまう可能性が高くなるのです。

積雪地域であれば屋根形状による隣地への落雪問題

これも積雪地域ではトラブルの元となります。

屋根が越境している訳ではないが、一度雪が積もると、購入した土地内に落雪してくる。場合によっては新築住宅の壁面にあたって傷つけられる。という事が起こりえるのです。

隣地の屋根形状を簡単に変えられるわけでもなく、また、雪止めをつけてもらう事で多少なりとも改善へ向かう可能性もあるのですが、雪止め設置すら拒んでくる隣地の人もなかにはいらっしゃいます。

まとめ

いかがでしたでしょうか?本日記載してきた越境トラブルや共有塀のトラブルなどは皆様が思っている以上に頻繁に多発している事象です。

不動産営業マンは越境物があろうと「大した事はない」と軽視している事が多いのも事実であるし、ハウスメーカー営業マンも「何とかなる」精神でいるのも事実です。

懸念事項を抱えたまま新築を建てて生活するストレスは実際相当なものです。

ふとした拍子に心配事として脳裏に浮かぶのです。

このような事にならない為にも、いかに土地情報が少なくても、不動産営業マンやハウスメーカー担当の言いなりになるのではなく、本当に問題の無い土地なのかしっかりと吟味するべきです。

本記事では吟味する為のヒントを記載しました。この内容を忘れる事なく、今後の土地探しに少しでも役立てば何よりです。

その他、物件探しに関する更なる情報についてはこちらの記事をご参考下さい。
物件がなかなか見つからない〜物件探しのアドバイス〜

よかったらシェアしてね!
目次
閉じる