不動産会社側から見た【不動産売却のリースバック方式】

こんにちは不動産のお父さんです。

本日は、最近不動産の新しい売却方式として注目を集めている、「リースバック」について、不動産会社側からの視点でメリット・デメリットを考えてみたいと思います。不動産会社側からの視点を考えることで、このリースバックという方式が一般顧客にとって優良な不動産売却の形であるのかどうかを見極めるきっかけになるかと思いますので、ご一読いただければ幸いです。

目次

不動産会社がリースバックを勧める理由

不動産会社側のメリット

いずれ本業の再販売ができる→在庫をストックできる

あくまで不動産買取業者の本業は買取り&再販売です。なので、リースバックという方式はいずれ再販売するための在庫集めというのが本来の主目的です。

購入してもすぐに賃借人が確定している→事業計画が立てやすい

通常の賃貸収益目的の不動産購入よりもこの点においてメリットが大きいです。

本来であれば空き家状態の物件を購入して、ある程度のリフォームも行って賃貸募集をかけてやっと収益が始まるのですが、リフォームも必要ない、賃貸募集にかける経費、広告費用や賃貸仲介業者への手数料などの経費も発生しないのは大きなメリットです。

理由をつけて安く買える

あくまで不動産の買取り業として、すぐに現金化をしたいという売主へ対して割安で購入するというビジネスモデルです。モデルとしては中古車買取りやブックオフの買取りと何ら変わりません。金額が大きくなるだけです。下取りをするので価格は安くなります。

不動産会社側のデメリット

いつ売却できるか分からない

先にも記載したとおり、このリースバックの主目的は将来の再販売で大きなリターンを得ることです。しかしリースバックの結果、いつまでも旧売主が引っ越ししないという自体もあり得るのです。そうなると、物件を購入する為に不動産会社も銀行から借り入れできる枠の一部を使っている状態ですから、いつまでも他の事業や他の物件に投資ができないという自体に陥ります。不動産会社はこのリスクを抱えてリースバックを行うのです。

と、いう事は、そもそも他の物件もチャンスがあればいつでも買えるというぐらい潤沢な資金力のある会社でなければなかなか成立しないモデルであるともいえます。

将来相場が急落した場合には、採算が合わなくなる可能性がある

将来の再販売を見込んで物件を買っているわけですが、やっと売却できるタイミングになった時に相場が急落している可能性もあります。そうなると長期間かけて物件を売却しても結局トータル赤字(数年スパンの事業計画が赤字で終える)という可能性もあります。この時間軸におけるリスクを不動産会社は抱えます。

借主が住み続けることで、将来の修繕費用がかさ増しされていく可能性

すぐに物件を再販売できるのであれば、掛からなかったであろう修繕費用が賃借人が住み続けることで発生する可能性が十分にあります。

これらのことをふまえると、

  • 根本的に賃借人にはできるだけ早く出ていって欲しい
  • 将来相場が急落する可能性も踏まえて、できる限り安く仕入れしておきたい
  • 賃料自体、周辺相場うんぬんよりも、銀行借り入れの月々の支払いとのバランスを考えたい

という事が不動産会社の大前提となり、リースバックというビジネスが成立します。

総括すると、

いつまでも借りてよいという謳い文句は本音では無いという事が分かります。

ビジネスモデルとしては、本当は買取即再販売がしたいけど、なかなか仕入れも潤沢にできるわけではないから、リースバックという手法を一度間に挟むことで仕入れ強化をしたい。という事になります。

場合によっては賃貸借契約更新拒絶もありえる

謳い文句で売主がいつまでも住んでいてよいというフレーズがありますが、あれは本音ではありません。不動産会社によっては更新を拒絶する。賃料をあえて上げるように迫ってくる(立ち退きして欲しいから)。というような会社もありますので注意が必要です。

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